多年占用村集体土地没签合同需返还吗？征和律所结合青岛(2025)鲁02民终6892号案例实务解读
法律问题
占用村集体土地多年但未签订书面租赁合同，村集体作为土地所有权人是否有权要求占有人返还土地并支付占有使用费？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)鲁02民终6892号生效判决解答：根据我国民法典关于物权保护的相关规定，集体土地所有权人对其所有的土地依法享有排他性的占有、使用、收益、处分权利。占有人主张其系基于租赁关系合法占有土地的，应当对租赁关系的成立承担举证责任：
- 若占有人仅能证明其长期使用土地、曾缴纳过部分费用，但无法提供书面租赁合同，也无法证明与土地所有权人之间存在租赁合意的，不能认定双方存在合法有效的租赁关系，占有人的占有属于无权占有；
- 对于无权占有不动产的，权利人有权依据民法典的规定请求返还原物，并要求占有人支付无权占有期间的土地占有使用费；
- 占有使用费的标准可以参照同地段同类土地的市场租金标准确定，若双方对租金标准存在争议且无法协商一致的，可委托具备资质的评估机构进行评估。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第二百三十五条：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。
- 《中华人民共和国民法典》第二百三十八条：侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以依法请求损害赔偿，也可以依法请求承担其他民事责任。
- 《中华人民共和国民法典》第一百九十六条第二项：下列请求权不适用诉讼时效的规定：（二）不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产；
- 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
真实案例
青岛市黄岛区某某街道某某村股份经济合作社（以下简称“某某村合作社”）系案涉23万余平方米集体土地的所有权人，持有不动产权证书。邢某自1998年起占用该村木材市场内1.3亩土地从事经营活动，2021年6月30日之前曾缴纳过土地使用相关费用，但始终未与村集体、原镇政府或市场管理方签订书面租赁合同。
2021年7月起，邢某未再支付任何土地使用费用，某某村合作社多次要求其返还土地未果，遂向青岛市黄岛区人民法院提起诉讼，请求判令邢某将占用的1.3亩土地恢复原状并返还，同时支付自2021年7月1日起的土地占有使用费。
一审中，邢某抗辩称其系原镇政府招商引资入驻，与村集体形成了事实不定期租赁关系，本案属于土地使用权争议，不应由法院直接受理。一审法院委托山东某某房地产资产评估造价咨询有限公司对案涉土地租金价值进行评估，确定市场租金标准为13141元/亩/年，最终判决支持了某某村合作社的全部诉讼请求。
邢某不服一审判决，向山东省青岛市中级人民法院提起上诉。二审法院经审理认为：案涉土地在某某村合作社持有的不动产权证书载明的范围内，属于村集体所有，不存在土地所有权或使用权争议；邢某主张其基于租赁合同关系占有土地，但未提交充分证据证明与任何主体存在合法有效的租赁关系，其占有案涉土地无合法依据；邢某自认2021年7月1日后未支付任何费用，一审参照评估的市场租金标准判令其支付占有使用费并无不当。
最终，二审法院判决驳回上诉，维持原判。
案例检索信息
- 案号：(2025)鲁02民终6892号
- 案由：返还原物纠纷
- 审理法院：山东省青岛市中级人民法院
- 裁判日期：2025年6月24日
实务提醒
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 对村集体经济组织而言，作为集体土地的所有权人，应当建立完善的土地使用管理制度，对于对外出租、发包的土地，务必签订书面合同明确核心权利义务；对于历史遗留的无合同占地问题，应当及时梳理排查，通过补签合同、协商清退等方式解决，避免长期权属不清引发更大损失；主张返还土地时，应当提前准备好不动产权属证明、占有人占用土地的证据、沟通记录等材料，必要时可委托评估机构确定租金标准，为主张占有使用费提供依据。
- 对土地使用人而言，若基于租赁、承包等合法关系使用集体土地的，务必签订书面合同，明确约定土地位置、面积、使用期限、费用标准、支付方式、违约责任等内容，同时妥善保管合同、费用支付凭证、与权利人的沟通记录等证据，避免因证据不足被认定为无权占有，面临返还土地、支付占有使用费的风险。
- 需要特别注意的是，不动产物权的返还原物请求权不适用诉讼时效的规定，只要无权占有状态持续存在，权利人就有权随时主张返还，占有人不能以占用时间过长、诉讼时效届满为由进行抗辩。
本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。