买房后约定由第三方付剩余房款，债权人还能找原房主要钱吗？征和律所结合烟台(2025)鲁06民再44号案例实务解读
法律问题
房屋买卖交易中，买卖双方与第三方约定由第三方承担剩余购房款的，若第三方未按约定付款，债权人能否继续要求原购房人承担付款责任？如何区分债务转移（免责的债务承担）与并存的债务承担？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)鲁06民再44号生效判决分析：
判断第三方付款约定属于债务转移还是并存的债务承担，核心标准是债权人是否以明示方式同意原债务人脱离原债务关系： 1. 若债权人明确作出同意债务由第三人承担、原债务人不再承担责任的意思表示，则构成债务转移（免责的债务承担），原债务人退出债权债务关系，债权人仅能向第三人主张权利； 2. 若仅约定第三人加入债务履行，未明确免除原债务人责任的，则构成并存的债务承担，债权人可要求原债务人与第三人承担连带责任。 本案中，烟台某某置业有限公司作为债权人，直接与第三人某甲木业签订书面协议，明确约定剩余购房款由某甲木业分期支付，且约定款项付清后双方工程款与购房款均结清，该约定属于债权人以明示方式同意原债务人石某脱离债务，符合债务转移的法定要件，因此石某无需再承担剩余购房款的付款责任。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第五百二十三条：当事人约定由第三人向债权人履行债务，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定的，债务人应当向债权人承担违约责任。
- 《中华人民共和国民法典》第五百五十一条：债务人将债务的全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。债务人或者第三人可以催告债权人在合理期限内予以同意，债权人未作表示的，视为不同意。
- 《中华人民共和国民法典》第五百五十二条：第三人与债务人约定加入债务并通知债权人，或者第三人向债权人表示愿意加入债务，债权人未在合理期限内明确拒绝的，债权人可以请求第三人在其愿意承担的债务范围内和债务人承担连带债务。
最新案例
基本事实
2012年11月，石某与烟台某某置业有限公司签订商品房买卖合同，购买其开发的烟台经济技术开发区某小区房屋，总房款1412595元，约定部分房款通过银行按揭支付。后因第三方工程款抵房事宜，2013年11月，石某、置业公司与绥芬河某乙木业有限公司签订《购房补充协议》，约定石某欠付的首付款分期支付，某乙木业承担连带担保责任。
2019年3月，置业公司与绥芬河某甲木业有限公司（原某乙木业）签订房款支付协议，确认剩余购房款16万元由某甲木业分期支付，款项付清后双方工程款及购房款均结清。协议签订后，某甲木业仅支付3万元，剩余13万元未付。置业公司遂起诉石某，要求其支付剩余购房款及违约金。
争议焦点
2019年置业公司与某甲木业签订的协议构成债务转移还是并存的债务承担？石某是否仍需承担剩余购房款的付款责任？
法院观点
山东省烟台市中级人民法院二审认为：债务转移的核心是债权人同意原债务人脱离债务关系。本案中，置业公司作为债权人，直接与第三人某甲木业签订书面协议，明确约定剩余购房款由某甲木业支付，且约定款项付清后双方工程款与购房款均结清，属于置业公司以明示方式同意案涉购房款债务由石某转移给某甲木业，石某脱离该债务。一审法院认定为并存的债务承担属于适用法律错误，应予纠正。
裁判结果
1. 撤销山东省烟台经济技术开发区人民法院（2021）鲁0691民初2005号民事判决和（2024）鲁0691民再8号民事判决；
2. 驳回烟台某某置业有限公司的全部诉讼请求；
3. 一审、二审案件受理费均由烟台某某置业有限公司负担。
案例检索信息
- 案号：(2025)鲁06民再44号
- 案由：房屋买卖合同纠纷
- 审理法院：山东省烟台市中级人民法院
- 裁判日期：2025年6月25日
征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
1. 对债权人而言，若希望原债务人继续承担付款责任，在与第三方签订付款协议时，务必明确约定“原债务人对债务承担连带责任”，避免仅约定第三方付款导致被认定为债务转移，丧失对原债务人的追偿权。
2. 对债务人而言，若希望通过第三方付款完全脱离债务，必须要求债权人出具明确同意免除自身债务的书面文件，仅与第三方约定由其付款不足以构成债务转移，仍可能被债权人追索。
3. 涉及以房抵债、工程款抵房款等多方交易时，建议在协议中明确约定债务承担的性质、各方责任范围及违约救济路径，避免因约定模糊引发后续纠纷。本案中一审与二审裁判结果完全相反，核心就在于对协议中债权人意思表示的解读不同，书面约定的明确性直接影响案件走向。
4. 若遇到类似债务承担纠纷，应尽早委托专业律师梳理证据、判断法律关系，制定合理的诉讼或抗辩策略，最大程度维护自身合法权益。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。