买房逾期交房5年还能起诉解除合同退房吗？征和律所结合菏泽(2025)鲁17民终2213号案例实务解读
法律问题
开发商逾期交房多年，购房人一直没起诉退房，会不会过了“有效期”，没法再解除合同要回房款？这是很多遇到逾期交房的业主最关心的问题，也是本案中双方争议最大的核心焦点。
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)鲁17民终2213号生效判决解答：购房人解除房屋买卖合同的权利，确实有1年的法定除斥期间，但这个期间的起算点，不是从合同约定的交房日期第二天开始算，而是从购房人知道或者应当知道开发商的违约行为已经导致合同目的根本无法实现的时候才开始算。
简单来说，如果开发商只是晚交房，但一直说“很快就能交”，还在给你付逾期违约金或者租金补偿，你有理由相信房子还能交，那这个1年的期限就不会起算。直到开发商明确说交不了房，或者停付补偿、项目彻底烂尾，你知道房子肯定拿不到了，这时候才开始算1年的解除权期限。
另外，如果房子已经烂尾，交房义务根本没法强制履行，合同陷入“死局”，哪怕解除权期限有争议，法院也可以根据合同僵局的规则支持解除合同，不会让业主钱房两空。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款
有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。 - 《中华人民共和国民法典》第五百六十四条
法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。
法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。 - 《中华人民共和国民法典》第五百八十条第一款
当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未请求履行。
有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。
真实案例
基本事实
2018年，张某与菏泽某某房地产集团有限公司、菏某某养老服务有限公司（以下简称“两开发商”）签订《公寓使用权转让合同》，约定张某以258050元的价格购买某养老公寓的使用权，交房时间为2019年12月31日，交房标准为精装修。同日，双方还与第三方养老服务公司签订《公寓委托经营管理合同》，约定房屋交付后委托第三方经营10年，张某每年可获得24000元的固定收益。
合同签订后，张某全额支付了使用权转让费，还支付了34989元的“装修费”。但约定的交房时间到了之后，公寓项目一直停工烂尾，根本达不到交付条件。两开发商按每年24000元的标准，向张某支付了2021年至2023年的款项，2024年之后就停止支付了。
2025年1月，张某向法院起诉，要求解除《公寓使用权转让合同》，判令两开发商退还全部购房款、装修费，并赔偿2024年的收益损失24000元。
开发商抗辩理由
两开发商认为，张某的解除权已经过了1年的除斥期间：合同约定2019年12月31日交房，张某当天就知道逾期交房了，到2025年才起诉，早就超过了1年的期限，解除权已经消灭，无权要求退房。此外，开发商还主张自己不是合同主体、装修费是第三方收的和自己无关、张某已经拿了3年收益合同目的已经实现等。
法院观点
菏泽市中级人民法院二审认为：
- 关于解除权是否超期：案涉房屋逾期交付后，双方一直协商履行事宜，开发商也按委托经营的收益标准支付款项弥补张某的损失，直到后来项目彻底交不了房、开发商停付收益，张某才知道合同目的根本无法实现，因此解除权的1年期限应当从此时起算，而不是从约定交房的次日起算，张某起诉并未超过期限。
- 案涉项目至今烂尾，交房义务无法强制履行，合同已经陷入僵局，张某的合同目的（取得房屋使用权+获取经营收益）根本无法实现，符合法定解除条件。
- 关于合同主体：《公寓使用权转让合同》首页和尾页都盖了菏泽某某房地产集团有限公司的公章，足以证明其是合同主体，应当承担责任。
- 关于装修费：合同约定交房标准是精装修，装修是开发商的义务，这笔34989元的“装修费”实际上是开发商通过第三方收取的购房相关费用，属于购房款的一部分，应当由开发商返还。
- 关于2024年收益损失：因为开发商逾期交房导致委托经营合同没法履行，张某损失了2024年的固定收益，这属于开发商订立合同时就能预见到的损失，应当赔偿。
裁判结果
二审法院判决：驳回上诉，维持原判。即解除张某与两开发商签订的《公寓使用权转让合同》，两开发商于判决生效后10日内退还张某转让费258050元、装修费34989元，支付损失24000元。
案例检索信息
- 案号：(2025)鲁17民终2213号
- 案由：房屋买卖合同纠纷
- 审理法院：山东省菏泽市中级人民法院
- 裁判日期：2025年6月25日
实务提醒
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 解除权1年期限不是“从交房日起算”，但也别故意拖着不维权。虽然本案中法院支持了逾期5年的解除请求，但前提是开发商一直在支付补偿、业主有理由相信房子还能交。如果开发商已经明确告知“交不了房”，或者项目已经烂尾公示，你还是拖过1年才起诉，就很可能被认定超过除斥期间，丧失解除权。遇到逾期交房，一定要及时留存催告、协商的证据，必要时尽快起诉。
- 警惕“售后返租”“使用权转让”类房产陷阱。本案中的“公寓使用权转让+委托经营返租”模式，本质上是变相的房屋销售，这类项目往往五证不全，甚至涉嫌非法集资，一旦资金链断裂，业主很可能钱房两空。买房前一定要查清楚项目的不动产登记情况，有没有抵押、有没有预售许可证，不要被“高收益返租”的宣传忽悠。
- “装修费”“团购费”“服务费”只要是和购房绑定的，都可以找开发商要。很多开发商会让第三方公司收取装修费、团购费等额外费用，用来规避限价或者偷税，但只要这笔费用是你为了买房必须交的，哪怕收据是第三方开的，也可以认定为购房款的一部分，合同解除时有权要求开发商一并返还。
- 开发商在合同上盖了章，哪怕没在“签字栏”盖，也算合同主体。公司公章是法人意思表示的法定凭证，只要合同上盖了公司的真实公章，不管盖在首页还是尾页，哪怕没有法定代表人签字，也能证明公司是合同当事人，要承担相应的合同义务。
本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。