买回迁房遇政府规划变更协商过就算合同变更了吗？征和律所结合菏泽(2025)鲁17民终2318号案例实务解读
法律问题
购买回迁安置房时，因政府规划调整导致原合同约定的房屋位置、面积、层数、价款均发生重大变化，双方仅进行过协商沟通但未形成明确一致意见的，能否认定合同已经变更？购房人能否要求解除原合同并返还已付购房款？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)鲁17民终2318号生效判决分析：
第一，合同变更必须满足“双方协商一致+内容明确具体”两个核心条件，缺一不可。如果仅存在协商沟通的过程，但没有证据证明双方就房屋位置、面积、价款等核心条款达成了明确的合意，依法应当推定为合同未变更。
第二，若因政府规划调整这类不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，导致原合同约定的房屋根本无法交付，合同目的无法实现，且双方又未能就合同变更达成一致的，购房人有权依据法律规定要求解除合同，并要求出卖人返还已付的购房款。
第三，因不可抗力导致合同解除的，出卖人无需承担违约责任，但应当返还已收取的购房款。如果购房人主张资金占用损失的，需要看合同是否有约定，没有约定的话，因不可归责于双方的原因解除合同，通常不会支持违约损失的诉求。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第五百四十三条：当事人协商一致，可以变更合同。
- 《中华人民共和国民法典》第五百四十四条：当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。
- 《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第一项：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
- 《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。
- 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释（2022年修正）》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
最新案例
基本事实
2020年，田某高与杨某长签订《购房合同》及增补合同，约定田某高购买杨某长所有的位于菏泽市东明县某镇的原址回迁安置房，房屋为三层结构，总面积540平方米，总价款104万元。合同签订后，田某高全额支付了104万元购房款。
后因政府扩路规划调整，杨某长的原卫生室无法原址回迁，新的回迁房屋位置变更、层数变为2层、总面积仅288平方米，总价款也比原合同高出33万余元，与原合同约定的房屋情况差异巨大。双方就房屋调整事宜多次协商，但始终未能达成一致意见。
田某高遂起诉至法院，要求解除购房合同、返还购房款并支付违约损失；杨某长则反诉称双方已口头达成变更协议，要求继续履行合同并由田某高支付房屋差价。
争议焦点
双方是否通过口头协商变更了原购房合同的内容，案涉购房合同应当继续履行还是解除？
法院观点
法院认为，杨某长主张双方已口头变更合同，但其提供的录音证据仅能证明双方就房屋调整事宜进行过协商，无法证明就新房屋的面积、价格、位置等核心条款达成了明确一致的意见，杨某长应当承担举证不能的不利后果。
同时，因政府扩路导致原址无法回迁，属于当事人在订立合同时无法预见、不能避免且不能克服的客观情况，直接导致原合同约定的房屋无法交付，合同目的不能实现。在双方未能就合同变更达成一致的情况下，田某高有权要求解除合同。
裁判结果
一审法院判决：杨某长于判决生效后七日内返还田某高购房款104万元；驳回田某高的其他诉讼请求；驳回杨某长的反诉请求。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。
案例检索信息
- 案号：(2025)鲁17民终2318号
- 案由：房屋买卖合同纠纷
- 审理法院：山东省菏泽市中级人民法院
- 裁判日期：2025年6月26日
征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 回迁房买卖风险高，签合同要留好“退路”：回迁房在签订买卖合同时往往尚未建成，位置、面积、层数等都可能因政府规划调整发生变化，购房人一定要在合同中明确约定“若因规划调整导致房屋情况发生重大变化，购房人有权解除合同，出卖人需在X日内返还全部已付房款并支付资金占用利息”，避免后续出现纠纷时维权无据。
- 合同变更要“说清楚、留证据”：不管是书面还是口头变更合同，都必须对核心条款（房屋位置、面积、价款、交付时间等）达成明确一致，千万不能以为“聊过了就算变更了”。如果是口头协商变更，一定要留存好双方明确确认变更内容的证据（比如对方明确说“我同意按XX条件变更”的录音、微信聊天记录等），否则一旦发生纠纷，很容易因举证不能被认定为合同未变更。
- 遇合同履行基础重大变化，及时止损很重要：如果发现合同履行出现重大变化（比如规划调整、房屋建不起来了），要第一时间和对方协商，协商不成的要及时通过法律途径行使解除权，不要拖到对方把钱花光了再起诉，就算赢了官司也可能拿不回钱。
- 注意区分“协商过程”和“同意变更”：很多人在协商过程中会说“我先看看房子再说”“我们商量一下”，这些都属于协商过程中的表态，不等于同意变更。本案中杨某长主张田某高参与选房就是同意变更，但法院并没有支持，就是因为选房只是配合协商的行为，不能推定同意接受房屋的涨价和面积缩水。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。