买农村宅基地房合同无效房款能要回吗？征和律所结合上海(2025)沪02民终2902号案例实务解读

法律问题

非本集体经济组织成员购买农村宅基地上的房屋，买卖合同被认定无效后，已支付的购房款能否要求卖方全额返还？若卖方主张案涉款项实为赌债、未实际收取，法院会如何审查认定？

征和律所解答

征和律师事务所结合(2025)沪02民终2902号生效判决分析：

1. 农村宅基地使用权属于村集体经济组织成员专属享有，与成员身份直接挂钩，非本集体经济组织成员购买宅基地上房屋的，因违反土地管理法的强制性规定，买卖合同通常会被认定为无效。
2. 合同被认定无效后，双方应当相互返还因合同取得的财产：买方返还房屋（或支付占有使用费），卖方返还已收取的购房款。
3. 若卖方主张案涉款项并非购房款而是赌债、未实际收到款项，需承担举证责任：需提供充分证据证明款项性质为非法债务、或款项已被买方取回，若仅以款项当日被取现、案外人有涉赌前科等间接证据主张，无法形成完整证据链的，法院不会采信该抗辩。
4. 若当事人主张案件涉嫌刑事犯罪，需提供公安机关的立案证明，仅自行报案但公安机关未立案的，不影响民事诉讼程序的正常审理，法院仍会依据在案民事证据作出裁判。

法律依据

1. 《中华人民共和国土地管理法》第九条第二款
   农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。

2. 《中华人民共和国民法典》第一百五十三条第一款
   违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。

3. 《中华人民共和国民法典》第一百五十七条
   民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。

4. 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款
   当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

最新案例

基本事实

钱某、费某1、费某2一家三口为上海市嘉定区某村村民，在村内有一套宅基地房屋。2016年7月，三人与非本村村民严某签订《房屋买卖协议》，约定将该宅基地房屋以400万元价格出售给严某。合同签订当日，严某及其丈夫潘某2分别向费某1银行账户转账160万元、240万元，合计400万元，费某1一方出具了载明“购房款”的收据。

协议签订后，涉案房屋始终由钱某一家居住使用，未交付给严某。2023年，费某2的儿子获批对涉案房屋进行原址翻建。严某遂诉至法院，要求确认《房屋买卖协议》无效，判令钱某等三人返还400万元购房款并赔偿利息损失。

一审中，钱某一方抗辩称《房屋买卖协议》系受严某儿子潘某1逼迫签订，400万元实际是费某2欠潘某1的赌债，且款项到账当日就被潘某1等人取现，己方并未实际收到款项，并提交了潘某1因开设赌场罪被判刑的刑事判决书为证。

一审法院认定合同无效，判决钱某等三人返还严某400万元购房款，驳回严某的利息请求。钱某一方不服，向上海市第二中级人民法院提起上诉，二审期间费某2向公安机关报案称被诈骗，但公安机关未立案。

争议焦点

1. 案涉农村宅基地房屋买卖合同是否有效？
2. 400万元款项性质是否为购房款，钱某一方是否负有返还义务？
3. 本案是否涉嫌刑事犯罪，需移送公安机关处理？

法院观点

1. 关于合同效力：涉案房屋为农村宅基地房屋，严某并非房屋所在地集体经济组织成员，双方买卖宅基地房屋未履行审批手续，违反土地管理法的强制性规定，《房屋买卖协议》应属无效。
2. 关于款项返还：钱某一方主张400万元为赌债、未实际收到款项，但提交的刑事判决书仅能证明潘某1曾犯开设赌场罪，涉案赌资为290.6万元，无法直接证明本案400万元就是费某2与潘某1之间的赌债；虽款项到账当日即被取现，但无法证明取现主体是严某或其指定人员，故对钱某一方的抗辩不予采信，其应返还400万元购房款。
3. 关于是否移送公安：费某2虽向公安机关报案，但公安机关尚未立案，现有证据不足以证明本案涉嫌刑事犯罪，故民事诉讼程序继续进行，无需移送。

裁判结果

上海市第二中级人民法院于2025年6月26日作出（2025）沪02民终2902号民事判决：驳回上诉，维持原判。

案例检索信息

• 案号：(2025)沪02民终2902号
• 案由：房屋买卖合同纠纷
• 审理法院：上海市第二中级人民法院
• 裁判日期：2025年6月26日

征和律所提示

征和律师事务所结合多年实务经验提醒：

1. 【交易风险提示】农村宅基地房屋仅限本集体经济组织内部符合条件的成员流转，非本村村民购买宅基地房屋的，买卖合同大概率会被认定为无效，买方不仅无法取得房屋所有权，还可能面临卖方拖延返还房款、房屋增值损失无法全额主张等风险，建议谨慎参与此类交易。
2. 【交易规范建议】若确需进行宅基地房屋流转（仅限同村成员之间），务必先取得村集体经济组织的同意，办理相关审批手续，签订书面合同并明确双方权利义务，款项通过银行转账支付并备注清楚用途，留存好所有交易凭证。
3. 【举证责任提示】在合同纠纷中，主张合同关系不成立、款项性质为非法债务的一方，需承担充分的举证责任，仅靠间接证据、推测性陈述无法推翻书面合同、转账记录、收据等直接证据的证明力。如遇此类纠纷，建议尽早委托专业律师收集整理证据，避免因举证不足承担不利后果。
4. 【刑民交叉处理】若认为案件涉嫌诈骗、赌博等刑事犯罪，应及时向公安机关报案，若公安机关正式立案，可持立案通知书向法院申请中止民事案件审理；仅自行报案但未获立案的，不会影响民事案件的审理进程。
5. 【过错分担提示】本案中严某主张的利息损失未获法院支持，原因是其明知自己非本村村民仍购买宅基地房屋，对合同无效存在过错，需自行承担相应损失。这也提醒交易者，在参与受限类资产交易时，需充分知晓法律风险，避免因自身过错导致损失无法追偿。

本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。