买预售房办了预购登记后房屋被开发商抵押，购房者有权要求注销抵押登记吗？征和律所结合上海(2025)沪02民终3352号案例实务解读

法律问题

购买预售商品房并办理预购房屋权利登记的购房者，在房屋被开发商私自设定抵押、且抵押担保的主债权诉讼时效已届满的情况下，是否有权作为利害关系人起诉要求注销抵押登记？

征和律所解答

征和律师事务所结合(2025)沪02民终3352号生效判决解答：

第一，购房者虽未取得房屋所有权证，但基于合法有效的预售合同、预购房屋权利登记以及生效法律文书确认的过户请求权，属于案涉房屋的利害关系人，有权就房屋上的抵押登记提起诉讼。对于《物权法》施行前办理的预购登记，不能适用《物权法》及后续《民法典》中关于预告登记失效的规则否定购房者的利害关系人身份，法不溯及既往是基本的法律适用原则。

第二，抵押权是依附于主债权的从权利，法律设立抵押权行使期间的目的是督促抵押权人及时行使权利，避免抵押财产的权属长期处于不稳定状态。如果主债权的诉讼时效已经届满，抵押权人长期怠于行使抵押权的，抵押财产的利害关系人有权要求注销抵押登记，消除对房屋权利行使的妨害。

第三，若购房者仅以开发商未经其同意抵押房屋为由主张抵押合同无效，需要举证证明抵押权人与开发商存在恶意串通，否则很难得到法院支持；但如果能证明主债权诉讼时效已过，转而要求注销抵押登记，胜诉概率会更高。

法律依据

• 《中华人民共和国民法典》第四百一十九条：抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。
• 《中华人民共和国民法典》第二百三十六条：妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。
• 《中华人民共和国立法法》第一百零四条：法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章不溯及既往，但为了更好地保护公民、法人和其他组织的权利和利益而作的特别规定除外。

真实案例

1997年1月，黄某与上海某某房地产公司签订《上海市内销商品房预售合同》，购买上海市杨浦区的一套预售商品房，同年12月，该房屋办理了预购房屋权利登记，登记权利人为黄某。

1998年至1999年间，某某房地产公司因与某某中学的校舍改造工程纠纷，将包括案涉房屋在内的多套房屋抵押给某某中学，担保工程款债权，双方约定的债务履行期限至2001年5月31日，抵押登记于1999年6月办理。

2002年，上海仲裁委员会作出裁决，确认黄某与某某房地产公司签订的预售合同合法有效，某某房地产公司应向黄某开具购房发票并协助办理产权证；如黄某无法取得产权证，某某房地产公司应退还全部房款并支付利息。裁决作出后，黄某向法院申请强制执行，但因案涉房屋上设有某某中学的抵押登记，始终无法办理过户手续。

2024年，黄某向上海市杨浦区人民法院提起诉讼，要求确认某某房地产公司与某某中学的抵押合同无效，并判令双方配合注销抵押登记。

一审法院经审理认为，黄某主张抵押合同无效缺乏证据证明，不予支持；但案涉抵押担保的主债权债务履行期限至2001年，至起诉时已超过二十年，主债权诉讼时效已过，黄某作为房屋利害关系人有权要求注销抵押登记，故判决某某房地产公司与某某中学配合黄某办理抵押涂销登记。

某某房地产公司不服一审判决，向上海市第二中级人民法院提起上诉，主张黄某不是房屋物权人、不属于利害关系人，且主债权因工程未结算未过诉讼时效。二审法院经审理认为，黄某的预购登记发生在《物权法》施行前，不能适用预告登记失效规则，仲裁裁决也确认了黄某的过户请求权，其属于案涉房屋的利害关系人；案涉工程完工已逾二十年，某某房地产公司主张工程未结算不符合常理，主债权诉讼时效已过，抵押权长期不行使有损财产权属稳定，故判决驳回上诉、维持原判。

案例检索信息

• 案号：(2025)沪02民终3352号
• 案由：抵押合同纠纷
• 审理法院：上海市第二中级人民法院
• 裁判日期：2025年6月23日

实务提醒

征和律师事务所结合多年实务经验提醒：

1. 购房者购买预售商品房时，要及时办理预告登记（现行《民法典》下的预告登记制度），预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力，能有效防止开发商私自抵押、一房二卖等风险。

2. 如果发现所购房屋被开发商私自设定抵押，不要盲目起诉主张抵押合同无效——这类诉讼需要举证证明抵押权人与开发商存在恶意串通，举证难度极高。建议先核查主债权的履行情况、诉讼时效是否届满，如果主债权已过诉讼时效，可以直接起诉要求注销抵押登记，维权路径更稳妥。

3. 对于抵押权人而言，务必在主债权诉讼时效期间内积极行使抵押权，既可以通过起诉、协商等方式主张债权，也可以要求处分抵押财产优先受偿；如果怠于行使权利，不仅抵押权无法得到法院保护，还可能被利害关系人起诉要求注销抵押登记，最终丧失担保权益。

4. 涉及历史遗留的房屋预购登记问题，不要轻易认为“预购登记没用”，只要是基于合法购房行为办理的登记，结合生效法律文书确认的权利，购房者依然可以作为利害关系人主张相关权利，必要时可以咨询专业律师制定维权方案。

本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。