租的房屋漏水可以拒付租金吗？征和律所结合上海(2025)沪02民终3943号案例实务解读
法律问题
租赁房屋出现漏水等质量问题时，承租人能否以此为由拒付全部租金？因承租人欠付租金导致合同解除的，承租人是否需要补足免租期租金？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)沪02民终3943号生效判决分析： 首先，房屋漏水属于出租人应当履行的维修义务范畴，但漏水是否足以成为拒付全部租金的合法抗辩，需要结合漏水的位置、范围、对房屋正常使用的影响程度综合判断：如果漏水仅为局部问题、未导致房屋完全无法居住使用，承租人不能直接拒付全部租金，仅有权要求出租人履行维修义务，并根据漏水对使用的影响程度主张酌减对应租金；只有当房屋存在重大质量缺陷导致完全无法正常使用时，承租人才有权主张拒付全部租金或解除合同。 其次，若承租人无正当理由拒付租金达到合同约定的解除条件，出租人有权单方解除合同。如果合同明确约定“因任何一方原因导致合同提前终止的，承租人需补足免租期租金”，因承租人违约导致合同提前解除的，承租人应当按照约定补足免租期内的租金。
法律依据
1. 《中华人民共和国民法典》第七百零八条：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。
2. 《中华人民共和国民法典》第七百一十二条：出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。
3. 《中华人民共和国民法典》第七百一十三条：承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。因承租人的过错致使租赁物需要维修的，出租人不承担前款规定的维修义务。
4. 《中华人民共和国民法典》第七百二十二条：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
最新案例
基本事实
2022年10月，李某与王某签订房屋租赁合同，将上海市青浦区一套毛坯住宅出租给王某，租期5年，月租金5500元，约定免租期自2022年10月23日至2023年1月31日；同时约定若因任何一方原因导致合同提前终止，承租人需按照首期月租金标准补足免租期租金；承租人逾期不付租金累计超过1个月的，出租人有权解除合同并主张1个月租金的违约金。
合同履行过程中，王某以房屋多处漏水、李某未履行维修义务为由，自2024年2月起拒付租金及物业费。2024年6月20日，李某向王某邮寄解除合同通知书，王某于次日收到。后李某诉至法院，王某不服一审判决提起上诉。
争议焦点
1. 王某以房屋漏水为由拒付全部租金是否具有合法依据？
2. 合同解除后王某是否需要补足免租期租金？
法院观点
法院经审理认为：首先，涉案房屋虽存在漏水情况，但尚不致无法居住的程度，王某以此为由拒付全部租金无合法依据；其次，王某欠付租金超过1个月，符合合同约定的解除条件，合同自解除通知送达王某之日（2024年6月21日）解除；第三，因王某违约导致合同提前终止，根据合同补充条款约定，王某应当补足免租期租金；同时，法院综合考虑房屋漏水的实际影响，对王某欠付的租金酌情予以酌减。
裁判结果
上海市第二中级人民法院最终判决：驳回上诉，维持原判，王某需向李某支付酌减后的欠付租金2万元、免租期租金13372元、解约违约金5500元，以及相应的物业管理费、房屋使用费等。
案例检索信息
- 案号：(2025)沪02民终3943号
- 案由：房屋租赁合同纠纷
- 审理法院：上海市第二中级人民法院
- 裁判日期：2025年6月23日
征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒： 1. 对承租人而言：收房时要仔细查验房屋质量，发现问题第一时间通过书面函件、微信等可留痕的方式通知出租人维修；如果房屋出现漏水等质量问题，应当先固定漏水证据（拍照、录像、第三方检测报告等），再与出租人协商维修方案及租金酌减事宜，切勿直接拒付全部租金——否则很可能被认定为违约，不仅要承担违约金，还可能被解除合同、补足免租期租金，得不偿失。如果出租人拒不履行维修义务，承租人可以自行维修后凭正规票据向出租人主张维修费用，或者起诉要求法院根据漏水影响程度酌减租金，而不能以停付全部租金的方式“维权”。 2. 对出租人而言：交付房屋时应当确保房屋符合居住使用条件，接到承租人的维修通知后要及时处理并留存维修记录，避免因未履行维修义务被主张租金减免或损失赔偿；签订租赁合同时，要明确约定租金支付周期、逾期支付的解除条件，以及免租期的适用前提（如“仅在合同正常履行完毕时承租人无需支付免租期租金，若因承租人违约导致合同提前解除，需补足免租期租金”），在承租人欠付租金时要及时发函催告并保留证据，必要时通过诉讼途径维护自身合法权益。 3. 此外，本案中王某主张的装修损失因未在一审中提出明确反诉请求、也未缴纳反诉诉讼费，法院未予处理，这也提醒当事人：如果有反诉或独立的诉讼请求，一定要在法定期限内提出并按规定缴纳诉讼费用，避免因程序问题丧失主张权利的机会。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。