承租市场未取得营业消防许可拒付租金算违约吗？征和律所结合上海(2025)沪02民终4784号案例实务解读
法律问题
承租的集贸市场等公众聚集场所未取得营业前消防安全检查合格证明即开业，承租人能否以此为由拒付租金、自行停业不构成违约？因消防资质瑕疵产生的损失该如何划分责任？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)沪02民终4784号生效判决分析：出租方未取得营业消防许可即开业属于履约瑕疵，但若该瑕疵未导致租赁物完全无法使用，承租人仅以此为由拒付全部租金、自行停业超过合同约定期限的，仍会构成违约。法院会结合双方过错程度、实际占有使用情况、违约情节轻重，对租金、违约金及损失进行综合调整，不会完全按照合同中“违约不退全部租金保证金”的格式条款径行裁判。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第七百零八条：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。
- 《中华人民共和国民法典》第七百二十一条：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。
- 《中华人民共和国民法典》第五百九十二条：当事人都违反合同的，应当各自承担相应的责任。当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生有过错的，可以减少相应的损失赔偿额。
- 《中华人民共和国消防法》第十五条：公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查实行告知承诺管理。公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府消防救援机构申请消防安全检查，作出场所符合消防技术标准和管理规定的承诺，提交规定的材料，并对其承诺和材料的真实性负责。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。
最新案例
基本事实
2023年2月26日，卢某与上海某某农贸公司签订《集贸市场摊位租赁合同》，约定承租2个摊位，租赁期14个月，年租金26万元、保证金2万元；同时约定承租方逾期5天不交清租金、无正当理由累计停业7天以上的，出租方有权解除合同且不退还已缴租金和保证金。合同签订后卢某共计支付13万元，某某公司仅向其交付了1个23号摊位，另一摊位未交付。2023年7月30日，市场在未取得营业前消防安全检查合格证明的情况下开业，卢某入场经营后因无法办理营业执照，于2023年11月初自行停业离场。2023年11月15日，某某公司以卢某停业超期为由收回摊位另行出租，双方协商未果诉至法院。
争议焦点
1. 卢某以市场未取得营业消防许可为由拒付剩余租金、自行停业的行为是否构成违约？ 2. 卢某主张的装修损失是否应当得到支持？
法院观点
首先，卢某未提交证据证明双方已协商将租赁摊位从2个变更为1个，应当按照原合同约定履行付款义务，其自行停业超过合同约定的7天期限，已构成违约；其次，某某公司未取得营业消防许可即开业存在履约瑕疵，但卢某已实际占有使用摊位开展经营，消防瑕疵未导致租赁物完全丧失使用功能，卢某仍需支付实际占有使用期间的租金，无权以此为由拒付全部租金；第三，因卢某违约导致合同解除，其主张装修损失无合同及法律依据，且未提交充分证据证明装修损失与案涉摊位的关联性，故不予支持。最终法院结合双方过错程度，酌情调整了租金及违约金金额，未完全适用“不退全部租金保证金”的合同条款。
裁判结果
一审判决确认双方合同于2023年11月15日解除，某某公司退还卢某租金81000元，驳回卢某的其他诉讼请求；二审驳回卢某上诉，维持原判。
案例检索信息
- 案号：(2025)沪02民终4784号
- 案由：房屋租赁合同纠纷
- 审理法院：上海市第二中级人民法院
- 裁判日期：2025-06-24
征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 承租人在签订商铺、集贸市场等公众聚集场所的租赁合同前，务必核实租赁场所的消防验收、营业许可等资质，建议在合同中明确约定资质交付时间、逾期未取得的解除权及违约责任，避免后续陷入被动。
- 若发现出租方未取得营业消防许可等必要资质，不要直接自行停业拒付租金，应当第一时间向出租方发送书面函件要求限期补正，同时留存经营受损的相关证据；若出租方逾期未补正导致合同目的无法实现，应当通过起诉或仲裁的方式依法解除合同，自行停业很容易被认定为违约。
- 对于装修投入，务必留存完整的装修合同、付款凭证、装修前后的现场照片，同时在合同中明确约定合同解除时装修残值的处理方式，避免后续举证不能导致损失无法获赔。
- 出租方应当严格按照法律规定办理营业前消防检查等必备资质，否则不仅会面临行政处罚，还需对承租人的损失承担相应的过错责任，合同中约定的“违约不退全部租金保证金”等格式条款也可能因显失公平被法院调整。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。