房屋假买卖真赠与涉及遗产份额怎么办？征和律所结合上海(2025)沪02民终5596号案例实务解读
法律问题
生活中不少人会通过“假买卖真赠与”的方式过户房产，既能完成产权转移，可能还能节省部分税费。但如果房屋涉及已故配偶的遗产份额，这种操作会有什么法律风险？虚假买卖合同被认定无效后，房子是不是一定能恢复到原产权人名下？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)沪02民终5596号生效判决分析：
第一，名为买卖实为赠与的房产交易，双方签订的买卖合同因属于虚假意思表示而无效，但被隐藏的真实赠与行为并非必然全部无效，需区分处分的财产份额是否属于赠与人有权处分的范围：赠与人处分自身合法财产份额的部分有效，处分了属于其他共有人（如遗产继承人）的份额的部分无效。
第二，买卖合同无效并不必然导致房屋恢复登记至原产权人名下。若原产权人已经将自己享有的房产份额合法赠与他人，且赠与不存在可撤销事由，那么仅无权处分的部分无效，有权处分的部分仍然有效，无需全部恢复登记。
第三，在确认合同无效纠纷案件中，如果全部遗产继承人均已参与诉讼，且各方对继承的基本事实无异议，为减少当事人诉累，法院可以直接在案件中确认继承人应当享有的遗产份额，无需当事人另行提起继承纠纷诉讼。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第一百四十六条：行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。
- 《中华人民共和国民法典》第三百零一条：处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。
- 《中华人民共和国民法典》第一千一百二十七条第一款、第二款：遗产按照下列顺序继承：（一）第一顺序：配偶、子女、父母；（二）第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承；没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。
- 《中华人民共和国民法典》第一百五十七条：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。
最新案例
基本事实
沈某与已故丈夫邢某3育有一子邢某2、一女邢某1。涉案房屋为沈某与邢某3婚姻存续期间购买的公有住房，产权登记在沈某一人名下，属于夫妻共同财产。2000年邢某3去世，未留遗嘱，法定继承人为沈某、邢某1、邢某2三人。
2013年邢某2与李某登记结婚（双方均系再婚），2014年7月二人登记离婚。同年9月，沈某与李某签订《上海市房地产买卖合同》，约定将涉案房屋以52万元价格出售给李某，但李某实际未支付任何房款，双方真实意思为房屋赠与。同年10月，房屋过户登记至李某名下。同年11月，邢某2与李某复婚，同年12月二人再次离婚，离婚协议约定共同财产自行分割完毕。
后邢某1得知房屋过户事宜，起诉至法院，要求确认沈某与李某签订的房屋买卖合同无效，并将房屋恢复登记至沈某名下。
争议焦点
- 案涉房屋买卖合同的效力如何？隐藏的赠与行为是否全部无效？
- 合同无效后是否应当将房屋恢复登记至沈某名下？
- 能否在确认合同无效案件中直接确认邢某1的房产份额？
法院观点
法院认为：首先，沈某与李某签订的房屋买卖合同名为买卖实为赠与，双方并无真实的买卖意思表示，因此该买卖合同依法无效。但虚假意思表示无效不代表隐藏的赠与行为全部无效，需审查赠与行为的效力。
其次，涉案房屋属于沈某与邢某3的夫妻共同财产，邢某3去世后，其享有的1/2房屋份额作为遗产，由沈某、邢某1、邢某2各继承1/3，即每人享有房屋1/6的份额。沈某自身享有房屋1/2的份额加上继承的1/6份额，合计享有2/3的房屋份额。沈某将自身享有的份额赠与李某、邢某2，属于有权处分，该部分赠与有效；但沈某处分了邢某1享有的1/6遗产份额，属于无权处分，该部分无效。
最后，因本案中所有继承人均已参加诉讼，为减少诉累，法院可直接确认邢某1享有的1/6房屋份额。因沈某已将自身份额合法赠与，邢某1要求将全部房屋恢复登记至沈某名下的请求无法律依据，不予支持。邢某2与李某之间就赠与的共有份额分割问题，可另行主张。
裁判结果
一审判决：一、沈某与李某签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、邢某1对上海市宝山区涉案房屋享有六分之一产权，剩余六分之五产权仍登记在李某名下；三、驳回邢某1的其他诉讼请求。
二审判决：驳回邢某1的上诉，维持原判；准许沈某、邢某2撤回上诉。
案例检索信息
- 案号：(2025)沪02民终5596号
- 案由：确认合同无效纠纷
- 审理法院：上海市第二中级人民法院
- 裁判日期：2025年6月26日
征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 房产处分前务必先厘清产权份额。尤其是夫妻共有的房产，在一方去世后，生存一方并不享有房屋的全部产权，去世一方的份额属于遗产，在未分割前属于全体继承人共有。此时若要赠与或出售房屋，必须征得全体继承人同意，否则处分他人份额的部分会被认定无效，不仅无法实现过户目的，还可能引发诉讼纠纷。
- 尽量避免“假买卖真赠与”的操作方式。虽然部分当事人认为以买卖形式过户比直接赠与税费更低，但这种操作存在诸多法律风险：一是一旦双方发生纠纷，买卖合同会被认定无效，若涉及第三方债权人撤销权、善意取得等问题，产权归属会更加复杂；二是若赠与人后续想撤销赠与，以买卖形式过户的房产可能因不符合赠与撤销条件而无法撤销，反而损害自身权益。建议根据自身实际情况选择正规的赠与或买卖过户方式，提前咨询专业律师测算成本、防控风险。
- 遇到共有房产被无权处分时，可选择合适的诉讼策略。如果继承人均在合同无效案件中参与诉讼，可请求法院一并确认继承份额，无需另行起诉继承纠纷，能够节省时间和诉讼成本。但如果有继承人未参与诉讼，或者对继承份额、继承人范围有争议，则需要先通过继承纠纷确定产权份额，再处理合同效力问题。
- 老年人处分大额财产时需格外谨慎。本案中沈某年事已高，处分房产时未充分考虑女儿的继承权益，导致后续纠纷。建议老年人在处置房产等大额财产前，最好和全体家庭成员充分沟通，或者咨询专业律师的意见，避免因考虑不周引发家庭矛盾，也避免自身财产权益受损。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。