家中公共排污主管道反复返水受损物业要不要赔？征和律所结合西安(2025)陕01民终6966号案例实务解读

法律问题

小区公共排污主管道反复堵塞导致业主家中返水受损，物业公司仅进行临时疏通未从根源解决故障，是否属于未履行物业服务合同义务？是否应当向业主承担违约赔偿责任？

征和律所解答

征和律师事务所结合(2025)陕01民终6966号生效判决解答：物业服务人对物业服务区域内的业主共有部分（包括公共排污管道等共用设施设备）负有法定及约定的维修、养护、管理义务。针对业主反复报修的公共管道故障，物业公司仅采取临时疏通措施、未排查堵塞根源彻底解决问题的，属于履行物业服务义务不符合约定，即使返水存在其他业主使用不当或开发商设计施工缺陷等第三方原因，也不能完全免除物业公司的违约赔偿责任，应当对业主因此遭受的合理损失承担赔偿责任。

法律依据

1.《中华人民共和国民法典》第九百四十二条第一款：物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。

2.《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

真实案例

基本事实：尚某为西安市某小区业主，2018年与上海某物业管理西安分公司签订《物业管理服务合同》，约定由该物业公司负责小区共用部位、共用设施设备（含排污管道）的维护、修缮、管理等工作。2019年至2023年11月期间，尚某家中因楼栋公共排污主管道堵塞，先后至少发生8次返水事故，装修、家具多次被粪水浸泡。尚某每次报修后，物业公司仅安排人员做临时疏通处理，未排查堵塞根源、未采取彻底解决故障的措施，导致返水问题反复出现。

法院观点：法院经审理认为，物业公司作为案涉小区物业服务提供方，负有维护公共设施设备正常运行的合同义务。虽然物业公司每次接到报修后都到场疏通，但在长达4年多的时间里，针对尚某家反复返水的情况，既未有效排除安全隐患，也未排查出堵塞根源并彻底解决，其提交的日常维护记录不足以证明已尽到合同约定的维护义务，应当承担违约赔偿责任。关于损失数额，有法院委托第三方机构出具的资产评估报告为依据，物业公司未提交相反证据推翻的，应当按照评估结果认定损失。

裁判结果：一审判决物业公司赔偿尚某房屋损失20060元、卫生清理费174.8元、鉴定费3000元；二审法院驳回物业公司上诉，维持原判。

案例检索信息

案号：(2025)陕01民终6966号

案由：物业服务合同纠纷

审理法院：陕西省西安市中级人民法院

裁判日期：2025年6月24日

实务提醒

征和律师事务所结合多年实务经验提醒：

1. 业主遇到家中返水等疑似公共设施故障问题，第一时间要通过拍照、录像等方式固定现场损失证据，同时以微信、书面报修单等可留痕的方式向物业公司报修，明确要求物业公司排查故障根源，不要仅接受临时疏通处理，避免后续维权时证据不足。

2. 若物业公司多次处理仍未解决故障，业主可自行委托有资质的专业机构进行维修、整改，注意留存好维修合同、支付凭证、现场施工记录等全套材料，后续可就合理支出向物业公司追偿。

3. 物业公司不能以“返水是其他业主使用不当/开发商设计缺陷导致”为由拒绝承担责任，应当先履行对业主的维修、赔偿义务，再向存在过错的第三方追偿；属于开发商质保范围的问题，要及时联系开发商整改，避免因拖延扩大损失。

4. 主张损失时要注意留存所有费用的正式凭证，对于装修、家具等大额财产损失，尽量申请法院委托第三方评估机构进行损失鉴定，自行估算的损失若无充分证据支撑，很可能得不到法院支持，本案中业主主张的误工费、部分管道改造费因证据不足未获支持就是典型参考。

本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。