买了带抵押的商品房付完全款能要求注销抵押过户吗？征和律所结合成都(2025)川01民终8614号案例实务解读
法律问题
购房者购买已设立抵押权的商品房，付清全部购房款后，能否要求抵押权人配合注销抵押登记并办理房屋过户手续？抵押权人出具同意销售函后，是否仍对房屋享有抵押权？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)川01民终8614号生效判决解答：抵押权人出具同意抵押商品房销售的函件，实质是通过让渡对房屋的抵押权追及效力，以房屋销售价款实现其债权，购房者按开发商指示付清全部购房款后，有权要求抵押权人配合注销抵押登记，开发商应协助办理过户手续。债权受让人受让抵押权后，也应受原抵押权人同意销售行为的约束，不得再向购房者主张抵押权。
对于普通购房者而言，只要是按照开发商的指示支付了全部购房款，即便款项未直接进入预售资金监管账户，也已尽到合理审慎义务，不存在过错，抵押权人不能以此为由拒绝配合解押。至于开发商未将购房款用于清偿抵押债务的，抵押权人可向开发商另行主张权利，不能以此对抗善意购房者。
法律依据
《中华人民共和国民法典》第四百零六条
抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。
抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
真实案例
基本事实：2021年1月，郭某与成都某置业有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，购买位于成都市某区的一套商业用房，总价款106万元。合同明确载明案涉房屋存在在建工程抵押，抵押权人为某市商业银行股份有限公司某分行，银行已出具同意销售的函件。双方补充协议约定，一次性付款的，开发商应在付清全款后90个工作日内解除抵押。
合同签订后，郭某按照置业公司的指示分多笔付清了全部106万元购房款，置业公司也开具了全额购房发票。但此后置业公司一直未按约定为案涉房屋办理解除抵押手续，也未协助郭某办理过户。
2023年5月，某市商业银行股份有限公司某分行将其对置业公司的案涉债权及附属抵押权一并转让给四川某实业集团有限公司，并就该债权申请了强制执行，但未查到可供执行的财产。郭某因迟迟无法办理过户，遂起诉至法院，要求判令置业公司涤除案涉房屋抵押权并协助过户，银行及实业公司配合办理抵押注销手续。
法院观点：二审法院认为，首先，某市商业银行股份有限公司某分行出具《同意函》《同意变更函》，明确同意置业公司销售案涉房屋并办理网签备案，该行为实质是让渡抵押权的追及效力，以换取房屋销售价款来实现债权，故银行不再享有案涉房屋的抵押权，债权受让人四川某实业集团有限公司的权利也应受该行为约束。
其次，郭某作为普通购房者，按照开发商的指示支付购房款，已尽到合理审慎义务，即便款项未进入预售资金监管账户，也不能归责于购房者，抵押权人不能以此为由拒绝配合解押。至于开发商未将购房款用于清偿抵押债务的，抵押权人可另行向开发商主张权利。
最后，双方补充协议明确约定了付清全款后90个工作日内解押，郭某已付清全部房款，解押条件已成就，开发商及抵押权人应配合办理抵押注销手续，抵押注销后开发商应协助办理过户。
裁判结果：四川省成都市中级人民法院二审判决驳回上诉，维持原判，判令成都某置业有限公司、某市商业银行股份有限公司某分行、四川某实业集团有限公司于判决生效之日起十日内办理案涉房屋的抵押登记注销手续，置业公司在抵押注销后十日内协助将房屋过户登记至郭某名下。
案例检索信息
- 案号：(2025)川01民终8614号
- 案由：房屋买卖合同纠纷
- 审理法院：四川省成都市中级人民法院
- 裁判日期：2025年6月24日
实务提醒
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：购买带抵押的商品房存在一定风险，购房者需注意以下几点，避免权益受损：
- 务必核实抵押权人出具的同意销售书面文件，确认所购房屋在允许销售的范围内，避免购买到未经抵押权人同意的抵押房产，后续无法过户。
- 购房款尽量直接支付至合同约定的预售资金监管账户，不要轻信开发商要求转至其他账户的指示，确需按开发商指示转款的，要留存好开发商的书面或聊天记录等指示证据，避免后续被认定为未履行付款义务。
- 签订购房合同时，要明确约定解除抵押的时间、过户时间以及对应的违约责任，一旦开发商逾期解押或过户，及时通过法律途径主张权利，避免拖延导致债权转让、房屋被查封等更大风险。
- 如果所购房屋为住宅且是家庭唯一住房，即便未付清全款，符合《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》规定的商品房消费者条件的，其权利也优先于抵押权人，可依法主张排除强制执行、办理过户。但如果是商业用房（如商铺、写字楼），则不适用消费者优先保护规则，购房者需更加谨慎核实房屋抵押及销售资质情况。
本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。