买房违约要同时赔定金、违约金和中介费吗？征和律所结合成都(2025)川01民终8842号案例实务解读
法律问题
签订房屋买卖合同后，买方因个人原因单方违约不愿继续购房的，是否需要同时承担定金罚则、合同约定的违约金以及卖方已支付的居间服务费？约定的违约金过高时法院会如何调整？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)川01民终8842号生效判决解答：
第一，定金与违约金不能同时主张，守约方只能选择其中一种方式追究违约方责任。如果守约方选择主张违约金，那么已收取的定金应当予以返还，可与违约金进行抵扣。
第二，房屋买卖合同中明确约定“因一方违约导致合同无法履行的，违约方需承担全部居间服务费”的，该约定合法有效。守约方已实际支付的居间服务费属于因违约造成的实际损失，违约方应当予以承担，不属于重复赔偿。
第三，约定的违约金如果过分高于实际损失（一般指超过实际损失的30%），违约方有权请求法院予以调低。法院会以实际损失为基础，结合合同履行程度、当事人过错程度、交易背景等因素，根据公平原则和诚信原则对违约金数额进行调整。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第五百八十八条：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。
- 《中华人民共和国民法典》第五百八十五条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
- 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》第六十五条：当事人主张约定的违约金过分高于违约造成的损失，请求予以适当减少的，人民法院应当以民法典第五百八十四条规定的损失为基础，兼顾合同主体、交易类型、合同的履行情况、当事人的过错程度、履约背景等因素，遵循公平原则和诚信原则进行衡量，并作出裁判。约定的违约金超过损失百分之三十的，人民法院一般可以认定为民法典第五百八十五条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
- 《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
真实案例
2024年8月16日，陈某、张某（买方）与韩某（卖方）、成都某某房屋中介有限公司（居间方）签订《房屋买卖合同》，约定买方购买卖方所有的房屋一套，总房款751000元；买方于签约时支付定金20000元；买卖双方分别向居间方支付居间服务费11000元、8000元；若一方违约，守约方有权要求违约方按总房款的10%支付违约金，且违约方需承担全部居间服务费。
合同签订后，买方依约支付了20000元定金，卖方向居间方支付了11000元居间服务费。后买方因孩子患病需支付大额医疗费，于2024年8月27日通知居间方要求解除合同，居间方于2024年8月31日将解约通知告知卖方，三方均同意解除合同，但就违约责任承担无法达成一致，遂诉至法院。
一审法院认为，买方未申请贷款却以“贷款未通过无责”为由解约缺乏依据，单方解除合同构成违约。结合合同履行情况、买方过错程度、卖方实际损失等因素，将总房款10%的违约金调整为30000元；因卖方选择主张违约金，故定金20000元应予抵扣，抵扣后买方还需支付违约金10000元；同时根据合同约定，买方需承担卖方已支付的11000元居间服务费。
买方不服一审判决提起上诉，主张违约金过高、居间费属于重复赔偿、要求退还剩余定金9000元。四川省成都市中级人民法院二审认为，一审调整违约金符合法律规定，定金与违约金不能同时适用，抵扣后买方主张退还定金无依据，居间费系合同明确约定的违约方承担范围，最终判决驳回上诉，维持原判。
案例检索信息
- 案号：(2025)川01民终8842号
- 案由：房屋买卖合同纠纷
- 审理法院：四川省成都市中级人民法院
- 裁判日期：2025年6月24日
实务提醒
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 购房前务必充分评估自身履约能力，尤其是涉及家庭大额支出、贷款审批不确定等情况的，可协商在合同中增加“特殊情形无责解约”条款（如直系亲属重大疾病、贷款审批未通过等），明确约定解约条件及责任，避免贸然签约后承担高额违约责任。
- 守约方主张违约责任时，应优先对比定金数额与违约金数额，选择对自身更有利的主张方式；如果实际损失远超定金或违约金的，可在主张违约金/定金的同时，要求赔偿超出部分的损失，但需提供相应的损失证据。
- 违约方若认为约定的违约金过高，应在诉讼中主动提出调整请求，并积极举证证明守约方的实际损失情况（如案涉房屋另行出售的差价、同小区同类房屋的成交价格波动等），否则法院不会主动依职权调整违约金。
- 关于居间费的承担，只要居间方已提供主要居间服务、费用已实际产生，且合同明确约定违约方承担的，法院一般会予以支持，因此签订合同时需仔细阅读违约条款，明确各项违约成本。
本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。