房子空置没人住因公共管道返水淹了楼下要赔吗？征和律所结合成都(2025)川×××终×××号案例实务解读
法律问题
房屋空置未实际使用，因公共排污管道堵塞返水导致楼下租户财产受损的，空置房屋的业主是否需要承担赔偿责任？责任比例应当如何划分？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)川×××终×××号生效判决解答：即便房屋处于空置状态未实际投入使用，业主作为房屋所有权人，仍对自有房屋及房屋附属设施负有法定的管理、维护义务。若因业主疏于管理导致损害发生或者损害扩大的，业主需承担相应的过错赔偿责任。
具体到公共管道返水类纠纷中，首先，公共排污管道属于业主共有部分，全体使用业主均负有合理使用、配合维护的义务，不能以未实际使用为由完全免除责任；其次，如果业主明知房屋存在返水隐患（如此前已发生过类似返水事件），更应当尽到更高的注意义务，采取安装止回阀、做地面防水、定期委托他人查看等防范措施，否则因返水积水渗漏至楼下造成损害的，业主需承担相应责任。
本案中二审法院正是基于喻某作为二楼商铺的所有权人，在明知此前已发生过类似返水情况的前提下，既未对房屋地面做必要的防水处理，也未尽到日常管理义务，导致返水后积水大量渗漏至一楼，因此认定其对损害结果承担主要责任。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第二百八十八条：不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。
- 《中华人民共和国民法典》第二百九十六条：不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害。
- 《中华人民共和国民法典》第一千一百六十五条第一款：行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。
- 《中华人民共和国民法典》第九百四十二条第一款：物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。
真实案例
基本事实：喻某是四川省彭州市某小区1层、2层商铺的所有权人，2022年11月，阳某与喻某签订商铺租赁合同，承租1层商铺用于定制家具销售。2024年2月，邻近商铺人员发现案涉1层商铺有污水渗出，经物业排查，渗水系2楼卫生间公共排污管道堵塞返水，积水蔓延后通过楼板渗漏至1楼，导致阳某承租商铺内的定制家具样品、地板等不同程度损坏。阳某为固定损失委托公证处进行公证，花费公证费1000元。后因协商赔偿未果，阳某将喻某、成都某物业管理有限公司起诉至法院，一审中阳某明确放弃对3-11楼业主的权利主张。
法院观点：法院经审理认为，案涉1楼受损系2楼卫生间管道返水积水渗漏导致。根据管道布局，1楼排水为单独走向，2楼排水主立管与3-11楼住宅卫生间主排水管连通，公共管道堵塞具有累积性。喻某作为2楼房屋所有权人，即便房屋空置未使用，也负有管理职责，且此前已发生过类似返水情况，其更应注意返水隐患及维护保养，但喻某疏于管理且未对楼层做必要防水处理，应对损失承担主要责任；某物业公司作为物业管理者，对公共排污管道负有日常检查、定期清掏的维护义务，管道堵塞说明其未充分履行维护职责，具有一定过错，应承担相应责任。
裁判结果：一审法院酌定喻某承担60%的赔偿责任即25800元，某物业公司承担20%的赔偿责任即8600元；喻某不服提起上诉，四川省成都市中级人民法院二审判决驳回上诉，维持原判。
案例检索信息
- 案号：(2025)川×××终×××号
- 案由：相邻关系纠纷
- 审理法院：四川省成都市中级人民法院
- 裁判日期：2025年6月25日
实务提醒
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 业主切勿认为房屋空置就无需承担任何法律责任。作为房屋所有权人，对房屋的安全、维护负有法定管理义务，尤其是房屋内涉及公共管线的部位，要定期排查隐患；如果房屋长期空置，可委托他人定期查看，若存在返水风险，可通过安装止回阀、做地面防水等方式防范，避免因自身疏于管理导致损害而承担赔偿责任。
- 商铺或住宅的租户若因楼上返水、漏水遭受财产损失，第一时间要做好证据固定：可通过拍照、录像、公证等方式记录受损情况，及时通知房东和物业排查漏水原因，同时保留好财产损失的相关凭证（如购货合同、付款记录、装修票据、收入证明等），为后续索赔做好准备。
- 物业公司应当严格按照物业服务合同约定，对小区公共排污管道等共有设施履行定期检查、清掏、维护义务，并留存好维护记录，否则因管道堵塞累积导致返水等事故的，将承担相应的过错赔偿责任。
- 此外，公共管道堵塞致损往往涉及多个责任主体（如楼上全体使用业主、物业公司、房屋所有权人等），建议权利人维权时将全部责任主体一并主张，避免因遗漏责任方导致自身损失无法足额获赔。
本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。