提前退租交了钥匙就算租赁合同解除？还要赔后续损失吗？征和律所结合宜宾(2025)川15民终1299号案例实务解读
法律问题
承租人提前向出租方提出退租并交还房屋钥匙，是否等同于双方协商一致解除租赁合同？违约方提前退租的，守约方能否主张合同解除后的可得利益损失？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)川15民终1299号生效判决分析：
第一，租赁合同的协商解除必须满足“双方意思表示一致”的法定条件，并非承租人单方交还钥匙就能直接认定合同解除。如果承租人提出退租后，出租方未明确作出同意解除的意思表示，即使承租人交还了房屋钥匙，也不构成法律意义上的协商解除。
第二，提前退租的承租方属于违约方，不享有法定的单方解除权，只有守约方（即出租方）才有权在对方违约时行使合同解除权。如果出租方在催告函中明确了办理退租手续的期限，并告知逾期不办将解除合同，那么期限届满次日即发生合同解除的效力。
第三，因承租方违约导致合同解除的，出租方不仅可以主张合同解除前拖欠的租金、管理费，还可以要求承租方赔偿合同解除后的可得利益损失（通常是合理空租期的租金损失），具体期限由法院根据案件实际情况酌情认定。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第一款：当事人协商一致，可以解除合同。
- 《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。
- 《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款、第二款：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。
- 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》第六十一条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，对方可以请求赔偿可得利益损失。可得利益损失应当是违约方在订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。人民法院在确定可得利益损失时，应当综合运用可预见规则、减损规则、损益相抵规则以及过失相抵规则等，从非违约方主张的可得利益赔偿总额中扣除违约方不可预见的损失、非违约方不当扩大的损失、非违约方因违约获得的利益、非违约方亦有过失所造成的损失以及必要的交易成本。
最新案例
基本事实
2018年7月，深圳某有限公司某分公司（出租方）与罗某（承租方）签订《商铺租赁合同》，约定出租方将宜宾市叙州区某商铺出租给罗某用于教育培训经营，租赁期限5年，租金单价20元/平方米/月，管理费前三年2元/平方米/月、第四年起3元/平方米/月；承租方逾期缴费超过30天的，出租方有权单方解除合同，逾期缴费违约金按日千分之五计算。
2019年10月26日案涉商场正式开业，租期开始起算。罗某支付租金及管理费至2023年10月25日后，未再按期支付费用。2024年2月29日，罗某向出租方管理人员提出退租，同年3月7日将商铺钥匙交还给出租方工作人员。
2024年3月4日，出租方向罗某发送《履约催告函》，要求其支付2024年1月26日至4月25日的租金及管理费共计50410元，并限于2024年3月11日前办理退铺手续，逾期未办将强制解除合同。此后出租方多次发送《缴款通知书》催缴费用，罗某仅于2024年5月10日支付20000元，双方协商未果，出租方诉至法院。
争议焦点
本案核心争议焦点为：案涉租赁合同是否已于2024年3月7日协商解除？合同解除后的租金损失及违约责任应当如何认定？
法院观点
四川省宜宾市中级人民法院二审认为：
- 关于合同解除时间：协商解除需双方明确意思表示达成一致，本案中罗某虽提出退租并交还钥匙，但双方未就解除事宜达成最终一致，出租方也未明确同意解除，故不构成协商解除。罗某作为违约方不享有法定单方解除权，出租方作为守约方发送的催告函中明确了逾期不办退铺手续则解除合同的条件，罗某未在指定期限内办理，故合同于催告期限届满次日即2024年3月12日解除。
- 关于损失认定：合同因违约解除的，守约方有权主张可得利益损失。本着稳定交易关系、公平合理的原则，酌情认定3个月的寻找替代交易合理期限，该期间的租金及管理费作为出租方的可得利益损失，由承租方承担。
- 关于违约金：合同约定的日千分之五违约金标准过分高于实际损失，依法调整为按一年期贷款市场报价利率的二倍（年利率6.9%）计算。
裁判结果
二审法院撤销一审判决，改判罗某于判决生效之日起十日内支付深圳某有限公司某分公司租金9803.1元、可得利益损失21659元，合计31462.1元及相应违约金（按年利率6.9%分段计算至款项付清之日止）。
案例检索信息
- 案号：(2025)川15民终1299号
- 案由：房屋租赁合同纠纷
- 审理法院：四川省宜宾市中级人民法院
- 裁判日期：2025年6月26日
征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
对出租方的风险防范建议
- 承租人提出提前退租时，务必作出明确的书面回复，不要以默示方式处理，避免被法院认定为双方已协商一致解除合同；若同意退租，一定要签订书面解除协议，明确费用结算、保证金退还、违约责任等事项。
- 承租人逾期支付租金的，要及时发送书面催告函，明确缴费期限及逾期不缴的解除后果，并保留好送达凭证（如快递记录、微信/短信送达记录等），为后续行使合同解除权保留证据。
- 合同解除后要及时采取招租等减损措施，避免损失扩大，否则扩大的损失部分可能无法得到法院支持。
对承租方的风险防范建议
- 因自身原因需要提前退租的，务必主动与出租方协商，争取达成书面解除协议，不要以为交还钥匙就等于合同解除，否则可能还要承担合同解除后的空租期损失及违约责任。
- 若认为合同约定的违约金标准过高，在诉讼中可以主动请求法院予以调整，法院通常会以实际损失为基础，结合合同履行情况、过错程度等因素酌情调整。
- 缴纳的履约保证金可以主张抵扣拖欠的租金、管理费及违约金，减少实际支出。
此外，关于本案中涉及的履约保证金抵扣问题，征和律所提示，若合同明确约定履约保证金可用于抵扣承租方欠付的费用，法院通常会支持抵扣；若合同约定承租方违约则履约保证金不予退还，法院会结合违约程度、损失大小等因素综合判断，若约定的保证金性质属于违约金且过高的，也可能被调整。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。