拖欠租金合同自动解除还需付租金吗？征和律所结合达州(2025)川17民终524号案例实务解读
法律问题
租赁合同中约定“承租人拖欠拒交租金视为违约，合同自动解除”，承租人拖欠租金后既未正式通知对方解除合同，也未交还租赁土地，是否仍需要支付欠付期间的租金？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)川17民终524号生效判决解答：即使租赁合同中约定了欠付租金则合同自动解除的条款，也不代表欠租事实一旦发生，合同就当然产生解除的法律效力。如果承租人拖欠租金后，既没有向出租人作出明确的解除合同的意思表示，也没有实际交还租赁土地、办理交接手续，即使承租人未实际使用租赁物开展经营，仍需按照合同约定支付欠付期间的租金。
同时需要注意的是，如果出租人存在未按合同约定履行义务的违约行为（比如本案中未按约定提供水库管理权），虽然不能直接成为承租人拒付全部租金的合法理由，但法院会根据双方的过错程度，对违约金、损失赔偿等请求进行相应调整。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
- 《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款：当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。
- 《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第一款：当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。
- 《中华人民共和国民法典》第七百二十一条：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。
真实案例
基本事实：2019年12月，达州某村村民小组与李某签订《稻田承包合同》，约定将15余亩稻田出租给李某用于青蛙养殖，每年每亩租金700元，先交费后承包，每年10月30日前交清当年租金，如李某拖欠拒交租金视为违约，合同自动解除，租期20年；同时约定李某享有租赁土地上方某水库的库容和水质管理权限，用于保障养殖用水和防洪。合同签订后，李某按约支付租金至2022年底，之后以村民小组未按约定交付水库管理权、导致其养殖的青蛙因缺水和洪涝大量死亡为由，拒绝支付2023年、2024年租金，也未与村民小组办理解除合同及土地交还手续，之后便外出务工。村民小组催收租金未果后，起诉至法院要求解除合同、支付欠付租金、违约金及复耕费等。
法院观点：案涉承包合同合法有效，李某拖欠租金的行为构成违约，但李某未举证证明其曾向村民小组作出过解除合同的明确意思表示，也未实际退还案涉土地，故应当支付欠付的2023年、2024年租金及资金占用利息。同时，村民小组未按约定提供水库管理权，对合同解除也存在一定过错，且复耕费用尚未实际发生，故对村民小组主张的违约金、复耕费不予支持，复耕费可待实际发生后另行主张。
裁判结果：一审判决解除双方签订的稻田承包合同，李某向村民小组支付租金21420元及资金占用利息损失（总和以4284元为限），驳回村民小组的其他诉讼请求。双方均不服提起上诉，四川省达州市中级人民法院二审判决驳回上诉，维持原判。
案例检索信息
- 案号：(2025)川17民终524号
- 案由：租赁合同纠纷
- 审理法院：四川省达州市中级人民法院
- 裁判日期：2025年6月23日
实务提醒
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 无论是出租人还是承租人，都不要轻信“自动解除”条款的字面意思。约定解除的事由发生后，解除权人必须以书面、短信、微信等可留存证据的方式向对方作出明确的解除合同的意思表示，合同自通知到达对方时才发生解除效力，否则仅凭欠租等事实不产生自动解除的效果。
- 承租人如果因出租人违约导致无法继续使用租赁物，千万不要采取“一走了之”的消极方式应对。应当及时固定出租人违约的证据，书面通知对方解除合同，并主动配合办理租赁物交接手续，避免因长期占有租赁物被判决支付高额租金。如果出租人拒绝接收租赁物，可以通过提存、公证等方式完成交还义务。
- 对于土地、房屋等不动产租赁，建议双方在合同中明确约定租赁物的交接标准、交还流程以及逾期交还的违约责任，同时在合同签订时和交还时分别留存租赁物现状的照片、视频等证据，避免后续因是否交还、是否损坏等问题产生争议。
- 出租人遇到承租人欠租的情况，要及时通过书面函件、微信等方式催收并留存证据，不要放任损失扩大；如果决定解除合同，也要及时通知对方并要求限期交还租赁物，否则扩大的损失可能无法得到法院支持。
本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。