名为借款抵押实为房屋买卖购房款怎么认？征和律所结合雅安(2025)川18民终534号案例实务解读
法律问题
名为借款抵押合同实为房屋买卖的交易中，购房款金额应当如何认定？出卖人去世后，其继承人是否有义务协助买受人办理房屋所有权转移登记？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)川18民终534号生效判决分析：
第一，合同性质的认定不能仅以合同名称为准，应当结合双方的真实意思表示、实际履行行为综合判断。如果双方均认可签订的《借款抵押合同》并非真实的借贷抵押关系，而是以房屋买卖为真实目的，且存在付款、交房、交付产权手续等实际履行行为的，应当按照房屋买卖合同关系认定双方的权利义务。
第二，关于此类“名不符实”合同的购房款金额认定，应当优先以双方实际履行中形成的收款凭证、沟通记录等为准，而非直接采用合同名义上的借款金额。如果出卖人一方主张购房款为合同载明的借款金额，但无法提供双方就该金额达成房屋买卖合意的其他证据，而买受人持有的收条明确载明了购房款金额，且出卖人已实际交付房屋、全部产权手续，买受人长期占有使用房屋未被主张剩余房款的，应当认定收条载明的金额为全部购房款，买受人已履行完毕付款义务。
第三，出卖人去世后，其继承人作为遗产的法定承继主体，在房屋买卖合同合法有效的情况下，应当承继出卖人在合同中的义务，协助买受人办理房屋所有权转移登记。继承人以非本人参与交易、对价款有异议等理由拒绝履行的，若没有充分证据推翻买卖合同效力或付款事实，法院不予支持。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第一百四十二条第一款：有相对人的意思表示的解释，应当按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定意思表示的含义。
- 《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
- 《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
- 《中华人民共和国民法典》第一千一百六十一条第一款：继承人以所得遗产实际价值为限清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。
最新案例
基本事实
李某（已故）系案涉移民安置房的所有权人，2010年2月，李某委托其子杨某刚办理案涉门面的买卖等事宜。同月27日，李某与曹某签订《借款抵押合同》，约定李某2009年向曹某借款50万元到期未还，以案涉门面抵押，合同生效后双方互不欠款，李某协助曹某办理过户手续。但双方实际并无真实借贷关系，该合同实为房屋买卖合同。
2010年2月28日至3月1日，曹某分两次支付共计239600元，杨某刚出具收条明确载明“收到曹某交来购买案涉门面款239600元”，并将案涉房屋的原始所有权证、土地使用权证等手续交付曹某。2010年3月5日，杨某刚将案涉房屋交付曹某，曹某管理使用至今十余年。
2025年3月，案涉房屋具备办理不动产权证条件，但李某已于2018年去世，其继承人杨某军、杨某蓉、杨某勇、杨某刚、杨某洪五人以合同是借款抵押、购房款应为50万元未付清、房屋含父亲遗产份额李某无权处分为由，拒绝配合曹某办理过户登记，曹某遂诉至法院。
争议焦点
1. 案涉《借款抵押合同》的性质如何认定，购房款金额应为多少，曹某是否已付清全部购房款？
2. 李某去世后，其继承人是否负有协助曹某办理房屋过户登记的义务？
法院观点
关于合同性质与购房款认定：二审中双方均认可《借款抵押合同》实质为房屋买卖合同，系真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。杨某军等继承人主张购房款为50万元，仅有《借款抵押合同》载明的名义借款金额佐证，未提供其他证据证明双方约定房款为50万元；而曹某提交的收条明确载明收到购房款239600元，且杨某刚收款后已交付房屋及全部产权手续，曹某使用房屋十余年未被主张过剩余房款，故应当认定案涉房屋购房款为239600元，曹某已付清全部款项。
关于继承人的过户义务：案涉房屋系李某个人所有的移民安置房，李某有权处分。李某去世后，其继承人作为遗产的承继主体，应当履行合同项下的协助过户义务，故对曹某要求继承人配合过户的诉请予以支持。
裁判结果
四川省雅安市中级人民法院二审判决：驳回上诉，维持原判，判令杨某军、杨某蓉、杨某勇、杨某刚、杨某洪于判决生效后十日内协助曹某将位于汉源县富林镇文昌路114号的房屋产权转移登记至曹某名下。
案例检索信息
- 案号：(2025)川18民终534号
- 案由：房屋买卖合同纠纷
- 审理法院：四川省雅安市中级人民法院
- 裁判日期：2025年6月24日
征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
1. 房屋交易应当尽量签订规范的《房屋买卖合同》，明确约定房屋位置、面积、价款、付款时间、过户时间、违约责任等核心条款，避免采用“借款抵押”“以房抵债”等变相方式约定买卖内容，防止后续因合同性质、价款约定不明产生纠纷。若确需采用此类方式交易，务必在合同中明确约定“本协议实为房屋买卖合同，约定的借款金额/抵债金额即为购房款”等内容，同时留存好全部付款凭证、沟通记录、交房手续等证据。
2. 购买暂不具备过户条件的安置房、回迁房等房屋时，除了核实出卖人的权属证明（如安置协议、缴款凭证、原始产权证等），还应当要求出卖人的全部法定继承人（如配偶、子女、父母）共同在买卖合同上签字确认，避免后续出卖人去世后，继承人以不知情、无权处分为由反悔，增加维权成本。
3. 若遇到出卖人去世后继承人不配合过户的情况，买受人可以凭房屋买卖合同、付款凭证、长期占有使用房屋的证据等，向房屋所在地法院起诉要求继承人履行协助过户义务。只要买卖合同合法有效、买受人已付清房款且房屋具备过户条件，法院通常会支持买受人的诉请。
4. 本案中上诉人还提出“抵押条款未登记不发生物权效力”的抗辩，但因为双方实质是房屋买卖关系，并非真实的抵押担保关系，所以抵押条款的效力不影响房屋买卖关系的认定。这也是此类“名为借款实为买卖”案件的核心裁判逻辑——以双方真实意思表示和实际履行行为为准，不受合同名称的限制。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。