租赁合同写“不缴租金合同作废”算不算约定解除？征和律所结合巴中(2025)川19民终639号案例实务解读
法律问题
房屋租赁合同中常常出现“承租方逾期不缴租金则合同作废”的表述，这类约定是否属于合法的合同解除事由？承租方欠付租金时，出租方能否直接依据该约定要求解除合同、收回房屋？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)川19民终639号生效判决解答：“合同作废”并非我国民事法律中的规范术语，但其法律效力需要结合合同上下文的约定、当事人的真实意思表示综合判断。如果合同在“合同作废”的表述后，同时约定了出租方有权收回房屋、承租方需腾退等内容，本质就是双方约定的合同解除事由，符合《民法典》关于约定解除权的规定，当承租方逾期不足额支付租金时，解除条件成就，出租方有权行使解除权。
此外，即便合同中关于解除事由的约定存在模糊，承租方长期欠付租金的行为已经构成不履行合同主要债务，出租方催告后承租方仍不支付的，也符合法定解除的条件，出租方同样可以要求解除合同。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第五百六十二条
当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。 - 《中华人民共和国民法典》第七百二十二条
承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
真实案例
基本事实
2023年9月，陈某（出租方）与谢某（承租方）签订《门市租赁合同》，约定陈某将位于通江县的商业门市出租给谢某使用，租期3年（2023年9月8日至2026年9月7日），年租金9万元，每年租金需提前一次性付清；合同同时约定“若乙方不按时足额缴纳租金，本合同作废，甲方有权收回房屋”。
第一租赁年度，谢某仅支付租金2.5万元，欠付6.5万元，陈某诉至法院后，双方经诉前调解达成（2024）川1921诉前调161号民事调解书，确认谢某需分期支付欠付租金，但谢某仍未按调解书履行。后陈某再次起诉，要求解除租赁合同、谢某腾退房屋并支付欠付租金及占用费。
一审庭审中，双方曾达成附条件解除的合意：若谢某在2025年3月15日前付清2024年9月9日至2025年9月8日的租金，则合同继续履行；若未付清，合同于2025年3月16日解除。后谢某仍未在约定期限内支付租金。
谢某不服一审判决提起上诉，主张合同约定的“合同作废”与“合同解除”是不同法律概念，解除条件不成就，且其已支付的1.5万元租金一审未予扣减。
法院观点
四川省巴中市中级人民法院审理认为：谢某未按合同约定履行租金支付义务，构成根本违约，陈某有权请求解除合同。关于“合同作废”的约定，结合上下文“甲方有权收回房屋”的内容，本质是双方约定的解除事由，谢某关于“合同作废”不等于合同解除的抗辩不能成立。同时，一审中双方达成的附条件解除合同的合意合法有效，现条件已成就，一审确认合同于2025年3月16日解除符合法律规定。
关于谢某主张的1.5万元已付租金，因其提交的支付凭证未载明款项性质，且谢某尚未履行完毕前案民事调解书确定的租金给付义务，不能认定该1.5万元系支付本案案涉租金，对其该项上诉主张不予支持。
裁判结果
驳回上诉，维持原判：确认案涉《门市租赁合同》于2025年3月16日解除；谢某需在判决生效后三十日内腾退案涉房屋并交付给陈某；谢某需支付2024年9月8日至2025年3月16日的租金46603.62元，并按246.58元/天的标准支付自2025年3月17日起至实际腾退房屋之日止的占用费。
案例检索信息
- 案号：(2025)川19民终639号
- 案由：房屋租赁合同纠纷
- 审理法院：四川省巴中市中级人民法院
- 裁判日期：2025年6月24日
实务提醒
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 合同条款表述要规范严谨：签订租赁合同时，应尽量使用“合同解除”“解除权”等规范法律术语，避免使用“合同作废”“合同失效”等模糊表述，减少争议空间。约定解除事由时，最好同时明确解除权的行使方式、通知期限，以及合同解除后的腾退时间、装修归属、违约责任等后续处理规则，避免解除后产生次生纠纷。
- 款项支付需明确对应性质：承租方支付租金时，尤其是存在多期欠付、多笔债务的情况下，一定要在转账备注、沟通记录中明确该笔款项对应的是哪一时间段的租金或哪一笔债务，否则根据债务清偿的抵充规则，付款可能会被优先抵扣前期欠付的租金甚至违约金，无法达到承租方预期的付款效果。
- 欠付租金后应及时协商留存证据：如果承租方暂时无力支付租金，应主动与出租方协商，尽量签订书面的延期支付协议，明确延期期限、金额、违约责任等内容；如果是口头协商，也要注意留存聊天记录、通话录音等证据，避免后续被直接认定为违约触发解除条件。
- 出租方行使解除权需符合法定程序：即便合同约定了解除事由，出租方也应通过书面通知（如EMS、微信、短信等）的方式行使解除权，留存通知送达的证据，不要直接采取锁门、搬运承租方物品等过激方式，否则可能因侵权承担赔偿责任。
本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。