商品房逾期交房哪些情况可算免责天数？征和律所结合天津(2025)津01民终3752号案例实务解读
法律问题
商品房买卖中，开发商逾期交房后主张政府停工令、疫情、冬季施工、中高考、恶劣天气等情形属于免责事由的，法院如何认定免责天数？哪些情形不能作为逾期交房的免责理由？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)津01民终3752号生效判决分析：针对商品房逾期交房免责天数的认定，司法实践中需严格围绕“不可抗力/约定免责事由的核心要件”以及“是否实际影响施工进度”两大标准判断，具体规则如下：
- 合同签订前已存在的政府停工令不能免责：开发商作为专业房地产开发企业，对于合同签订前已发布的常态化停工政策（如每年秋冬季大气污染防控令）应当有充分预判，且在约定交房期限时已将该因素纳入考量，因此不能再作为免责事由扣除天数。
- 迟延履行后发生的停工不能免责：如果开发商已经逾期交房，此后发生的政府停工令、疫情防控等情形，均属于迟延履行期间发生的不可抗力，根据法律规定不能免除其违约责任。
- 冬季自然停工期内的停工令需举证实际冬施才能免责：北方地区每年11月15日至次年3月15日属于建筑行业冬季停工惯常周期，若开发商主张该期间内的政府停工令影响施工，必须提供施工日志、监理日志等证据证明其原本安排了冬季施工，否则该期间本就处于停工状态，政府停工令未产生额外影响，不能扣减免责天数。
- 疫情一级响应等完全无法施工的情形可全额免责：因突发公共卫生事件启动一级响应、要求建筑工地全面停工的，属于不能预见、不能避免且不能克服的不可抗力，对应停工天数可全额扣除。
- 核酸检测等部分影响施工的情形酌定免责：对于核酸检测、局部防控等仅部分影响施工的措施，法院会结合防控要求的具体内容（如是否禁止出行、是否影响白天施工）酌定扣除天数，并非全部都能免责。
- 中高考、常规恶劣天气不能免责：中高考每年固定时间举行，常规暴雨、高温等恶劣天气属于当地气象规律范畴，开发商在约定工期时应当合理预见并预留缓冲时间，因此不能作为免责事由。
法律依据
1. 《中华人民共和国民法典》第一百八十条
因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。
不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。
2. 《中华人民共和国民法典》第五百九十条
当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。
当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。
最新案例
基本事实
2019年6月1日，购房者高某与某（天津）置地有限公司签订《天津市商品房买卖合同》，约定高某购买该公司开发的商品房一套，总价款1507099元，开发商应于2023年6月30日前交付合格房屋；如遇不可抗力或执行政府法令等情形导致延期交房的，开发商不承担违约责任。
合同签订后，高某依约支付了全部购房款，但开发商直至本案诉讼时仍未交付房屋。高某遂起诉至天津市武清区人民法院，要求开发商支付2023年7月1日至2025年2月27日的逾期交房利息及违约金合计93729.98元。
一审中，开发商抗辩因执行政府大气污染停工令、疫情防控、核酸检测、暴雨、中高考等原因累计停工278天，应全部作为免责天数扣除，一审法院经审理仅认定免责天数120天，判决开发商支付逾期交房利息68196.24元、违约金7354.64元，合计75550.88元。开发商不服一审判决，向天津市第一中级人民法院提起上诉，要求改判增加免责天数至278天。
争议焦点
本案核心争议焦点为：开发商主张的278天逾期交房免责天数是否成立，冬季停工期内的政府停工令、中高考停工、恶劣天气、迟延履行后的停工令能否作为免责事由。
法院观点
天津市第一中级人民法院二审认为：
- 涉及冬季施工期的停工令，因开发商不能举证证明其在冬季自然停工期内实际进行了施工，应认定项目本就处于冬季停工状态，政府停工令未对施工进度产生额外影响，不应作为不可抗力扣减免责天数。
- 非冬季施工期的政府通告，若未禁止出行、明确可安排必要出行或采集时间为傍晚的，对白天施工不产生实际影响，不能全额扣减。
- 开发商作为专业房地产开发企业，基于当地气象规律和教育考试安排，理应对中高考、常规恶劣天气有充分预判，该类情形不属于不能预见的不可抗力，要求扣除对应天数依据不足。
- 对于顺延后交房日之后政府发布的应急响应措施，因产生于开发商迟延履行之后，依法不应扣减免责天数。
裁判结果
2025年6月23日，天津市第一中级人民法院作出终审判决：驳回上诉，维持原判，二审案件受理费由开发商自行负担。
案例检索信息
案号：(2025)津01民终3752号
案由：商品房销售合同纠纷
审理法院：天津市第一中级人民法院
裁判日期：2025年6月23日
征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：针对商品房买卖中的逾期交房免责纠纷，结合房屋买卖合同纠纷代理的实务经验，分别向购房者和开发商提出以下建议：
给购房者的建议
- 签约前仔细审查免责条款：不少开发商会在补充协议中扩大免责范围，将“政府指令”“异常天气”等模糊表述列为免责事由，购房者签约时可要求开发商明确免责情形的具体范围和认定标准，避免后续开发商随意主张免责。
- 核实免责天数的真实性：若开发商主张逾期是因不可抗力导致，购房者可要求开发商提供停工通知、施工日志、监理记录等证据，核实停工是否实际发生、是否在合同履行期内、是否真的影响施工进度，不要轻信开发商的口头说辞。
- 及时主张权利：逾期交房后，购房者要注意诉讼时效，及时通过书面函件、诉讼等方式主张违约责任，避免因超过时效丧失胜诉权。
给开发商的建议
- 合理约定交房期限：开发商在确定交房时间时，要充分考虑当地冬季停工期、每年常态化的大气污染防控、中高考停工等因素，预留合理缓冲期，避免因工期预估不足承担违约责任。
- 规范留存施工证据：若遇政府停工令、疫情等情形，开发商要及时留存停工通知、施工日志、监理记录等证据，尤其是冬季施工期间主张停工免责的，必须有充分证据证明项目实际在进行冬季施工，否则难以得到法院支持。
- 及时履行通知义务：发生不可抗力导致工期延误的，开发商应当及时向购房者发送书面通知，告知延误原因和预计延期时间，避免因未及时通知导致损失扩大的责任。
此外，征和律所提示，若合同约定的逾期交房违约金标准过低（如每日万分之零点一），购房者若认为不足以弥补其实际损失（如租金损失），可起诉时请求法院调高违约金标准，维护自身合法权益。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。