城中村拆迁约定超出证载宅基地面积的还迁条款有效吗？征和律所结合天津(2025)津02民终3988号案例实务解读
法律问题
城中村改造过程中，拆迁双方签订的补偿协议约定的还迁面积远超证载宅基地面积，且无合法确权依据的，该还迁条款是否具有法律效力？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)津02民终3988号生效判决解答：此类条款若违反当地拆迁安置政策、无合法权属支撑，会不当增加公共支出、损害全体村民共同的社会公共利益，应当被认定为无效。城中村改造项目具有公共利益属性，还迁面积的确定需严格以证载宅基地面积或经合法审批的建筑面积为依据，即便协议系双方自愿签订，若内容突破政策红线且损害公共利益，也不具备法律约束力。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第一百五十三条：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。
- 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款：民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。
注：本案法律事实发生于民法典施行前，依据上述时间效力规定，应适用当时的《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项“损害社会公共利益的合同无效”的规定，该规定精神与民法典第一百五十三条第二款违背公序良俗无效的规则完全一致。
真实案例
基本事实
陈某系天津市某村村民，2011年该村启动城中村改造项目，陈某与某村村民委员会签订《北辰区城中村改造住宅房屋拆迁补偿安置协议书》，约定按照568.8平方米的应还迁面积进行1:1定向还迁，并明确了拟选房屋户型。协议签订后陈某的房屋被拆除，后双方因还迁面积履行、临时过渡费发放产生纠纷。村委会主张协议中关于568.8平方米还迁面积的约定违反政策应属无效，陈某起诉要求村委会履行协议、支付逾期过渡费及利息，村委会同时提起反诉要求确认协议第二条、第三条无效。
经查，陈某持有的《社员建房用地使用证》证载宅基地面积仅为207.38平方米，其主张的地下室、二层建筑等面积未取得合法审批及确权手续；案涉城中村改造政策明确规定，以证载宅基地面积为依据确定还迁面积，二层及以上建筑需经镇及以上政府主管部门批准方可纳入还迁范围。
法院观点
法院认为，案涉城中村改造项目用于改善公众居住条件，具有社会公共利益性质。陈某未能举证证明协议约定的568.8平方米还迁面积具有合法依据，若按该约定履行会额外增加公共支出、破坏整个项目的补偿安置秩序，损害社会公共利益，因此协议中对应还迁面积及选房约定的条款应属无效。关于临时过渡补助费，结合协议约定的标准及村委会通知选房的时间，一审认定村委会应支付对应期间的费用并无不当。
裁判结果
一审法院判决：确认案涉拆迁补偿安置协议第二条、第三条无效；某村村民委员会于判决生效之日起十日内给付陈某临时过渡补助费28800元；驳回陈某的其他诉讼请求。天津市第二中级人民法院二审判决：驳回双方上诉，维持原判。
案例检索信息
- 案号：(2025)津02民终3988号
- 案由：民事主体间房屋拆迁补偿合同纠纷
- 审理法院：天津市第二中级人民法院
- 裁判日期：2025年6月26日
实务提醒
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 签订拆迁补偿安置协议时，务必核实还迁面积的计算依据是否符合当地正式发布的拆迁政策、是否有合法的权属证明支撑，切勿轻信口头承诺或私下约定突破政策红线的内容，避免因条款损害公共利益被认定无效，反而耽误自身合法安置权益。
- 若对自家房屋的还迁面积认定有异议，应及时收集房屋建设审批手续、历史成因证明、村集体决议等材料，通过官方公示的面积复核程序主张权利，不要通过非正规方式协商超出政策标准的补偿，否则可能面临协议部分无效、维权无据的风险。
- 关于临时过渡补助费，需注意留存协议约定的发放标准、逾期责任条款，以及村委会通知选房、停发过渡费的相关证据；涉及分户认定的，需提前准备符合分户条件的证明材料，避免因主体不适格导致主张无法得到支持。
- 城中村改造涉及政策与法律的交叉适用，拆迁补偿协议的效力不仅要看双方是否自愿，还要审查是否符合公共利益要求，村民遇到拆迁纠纷时建议尽早咨询专业律师，全面评估协议效力和维权方案，少走弯路。
本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。