租赁无建设工程规划许可证的房屋合同有效吗？征和律所结合淮北(2025)皖06民终706号案例实务解读
法律问题
租赁未取得建设工程规划许可证的房屋，签订的租赁合同是否具有法律效力？合同被认定无效后，守约方还能主张合同约定的违约金吗？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)皖06民终706号生效判决分析：出租未取得建设工程规划许可证的房屋所签订的租赁合同，原则上应认定为无效，除非出租人在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设。合同被认定无效后，合同中的违约金条款也自始不具有法律约束力，守约方无权依据合同约定主张违约金，但承租人实际占有使用房屋的，应当参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。
法律依据
- 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
- 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条第一款：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
- 《中华人民共和国民法典》第一百五十五条：无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。
最新案例
基本事实
2019年10月，刘某、谢某1、谢某2等作为出租方，与濉溪县某某汽车检测有限公司签订《土地使用权及不动产租赁合同》，约定将位于濉溪县百善镇的17间门面房及附属土地出租给该公司用于经营汽车检测业务，租赁期限20年，首年租金6.5万元，次年起年租金9万元（其中刘某方分得7万元），同时约定违约方需支付50万元违约金。
合同签订后，出租方交付了租赁物，汽车检测公司支付了2020年至2022年的部分租金后，自2022年起拖欠租金未付。刘某、谢某1、谢某2遂诉至一审法院，要求解除合同、支付拖欠租金及违约金5万元。一审中汽车检测公司辩称案涉房屋无建设工程规划许可证、合同无效，但未提供充分证据，一审法院未采纳该抗辩，认定合同有效，判决解除合同、支付租金188444.28元及违约金17500元。
汽车检测公司不服一审判决提起上诉，二审中提交了濉溪县自然资源和规划局出具的函复，证明案涉房屋未检索到建设工程规划许可信息。
争议焦点
- 案涉房屋租赁合同的效力应如何认定？
- 汽车检测公司是否需要向出租方支付违约金？
法院观点
二审法院认为：根据城镇房屋租赁合同司法解释的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋订立的租赁合同无效，本案中案涉房屋未取得建设工程规划许可证，且一审辩论终结前也未取得或经主管部门批准建设，因此案涉租赁合同自始无效，一审认定合同有效并判决解除不当，应予纠正。
关于违约金，因合同自始无效，合同中的违约金条款也随之无效，出租方主张违约金无法律依据，不予支持。但汽车检测公司实际占有使用案涉房屋，应当参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，同时考虑疫情对经营的影响，根据公平原则酌减3个月的占有使用费。
裁判结果
二审法院判决撤销一审判决，改判濉溪县某某汽车检测有限公司向刘某、谢某1、谢某2支付截至2025年2月1日的房屋占有使用费188444.28元，自2025年2月2日起按每日191.78元的标准继续支付占有使用费直至实际返还租赁物止，驳回出租方的其他诉讼请求。
案例检索信息
- 案号：(2025)皖06民终706号
- 案由：租赁合同纠纷
- 审理法院：安徽省淮北市中级人民法院
- 裁判日期：2025年6月23日
征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 对出租方而言：出租房屋前务必核实房屋是否已取得合法的建设工程规划许可证或不动产权属证书，避免因合同无效导致无法主张违约金、甚至面临行政拆除风险；若房屋确无规划手续，应在签订合同前如实告知承租人，避免后续承担缔约过失责任。
- 对承租方而言：签订租赁合同前，一定要主动查验房屋的权属证明和建设规划审批文件，不要轻信出租方的口头承诺，必要时可到自然资源和规划部门查询核实；若发现租赁房屋无合法规划手续，应及时固定证据，与出租方协商调整租金或解除合同，避免扩大经营损失。
- 常见误区提醒：很多当事人误以为合同无效就无需支付任何费用，实际上只要实际占有使用了房屋，就需要参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，“合同无效=免房租”的认知是完全错误的。
- 此外，本案中法院结合疫情影响酌减了3个月的占有使用费，这也是房屋租赁合同纠纷中的常见裁判规则，受疫情影响导致经营困难的承租人可主动主张租金减免，合理维护自身权益。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。