商铺转租后预埋水管爆裂致损谁担责？征和律所结合阜阳(2025)皖12民终2535号案例实务解读
法律问题
商铺转租后因前承租人装修预埋的水管爆裂致第三人财产损害，责任该由谁承担？损失无法通过司法鉴定确定时法院如何认定？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)皖12民终2535号生效判决解答：对于这类商铺转租后因装修遗留隐蔽隐患导致第三方财产受损的纠纷，法院适用过错责任原则划分各方责任，核心判断标准是各方对损害发生是否存在过错： 一是对管线改造、隐患形成存在过错的前承租人，若其装修时改动管线且未如实告知后续承租人，需承担主要责任；二是作为房屋实际管控人的次承租人，未尽到日常管理、风险排查注意义务的，需承担次要责任；三是出租人对房屋改造不知情、未参与也未从中额外获益的，无需承担责任。 针对损失认定问题，若单方委托的评估报告因现场灭失无法被采信，且客观上无法重新鉴定的，法院不会仅以无有效鉴定为由驳回诉请，而是会结合当事人自认的损失项目、在案的客观证据（如漏水现场视频、损失物品采购记录、经营流水等），参考单方评估的合理标准酌情确定损失金额。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第一千一百六十五条第一款：行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。
- 《中华人民共和国民法典》第七百一十六条第一款：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。
- 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
- 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
真实案例
基本事实：刘某系安徽阜阳太和县某商铺的所有权人，委托姐姐刘某某代为出租房屋。2017年李某承租该商铺经营小吃类业态，装修期间对房屋内部进行改造，将水管预埋在房顶结构内，并向刘某某缴纳了2000元装修保证金（仅针对装修时砸墙的恢复义务）。2021年李某结束经营，将商铺转租给付某经营包子铺，转租交接时未明确告知付某房顶预埋有改造水管的情况。2024年2月，案涉预埋水管爆裂漏水，渗入楼下张某经营的台球俱乐部，造成台球桌、装修、营业等多项损失。张某单方委托评估机构出具了损失评估报告，但因漏水后张某已对现场进行维修复原，法院委托的两家鉴定机构均以现场灭失、无法核实损失为由退回鉴定，一审法院未采信张某单方委托的评估报告。
法院观点：李某作为案涉水管改造的实施主体，明知房顶预埋改造后的水管存在安全隐患，转租时未如实向次承租人付某告知该情况，对本次漏水损害的发生存在主要过错；付某作为商铺的实际使用人、管控人，未尽到对房屋设施的日常管理、风险排查注意义务，对损害发生存在次要过错；出租人刘某、委托管理人刘某某对李某改造水管的事宜不知情，也未从该改造中获益，无需承担赔偿责任；案涉商场物业方安徽某物业公司对水管爆裂无过错，亦无需承担责任。损失认定方面，结合张某自认的清洗、维修、设备采购等损失项目，以及单方评估报告中载明的日均营业损失标准，酌情认定张某的总损失金额为28970元。
裁判结果：一审法院判决付某承担40%的赔偿责任，向张某支付赔偿款11588元；李某承担60%的赔偿责任，向张某支付赔偿款17382元。付某、李某不服一审判决提起上诉，安徽省阜阳市中级人民法院二审判决驳回上诉，维持原判。
案例检索信息
- 案号：(2025)皖12民终2535号
- 案由：财产损害赔偿纠纷
- 审理法院：安徽省阜阳市中级人民法院
- 裁判日期：2025年6月23日
实务提醒
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 承租商铺如需装修改造管线、承重结构等隐蔽工程的，务必留存完整的改造图纸、施工记录，转租时需将所有改造情况、维护注意事项明确写入转租合同或交接确认书，避免后续因隐患致损被追究主要责任；
- 次承租人承租商铺前，应主动要求出租人或前承租人提供房屋管线布局图、装修改造记录，必要时可委托专业人员对隐蔽工程进行查验，承租后尤其是极端天气（如低温、暴雨）前，要对房屋管线、防水等设施进行排查，避免因管理疏忽承担次要责任；
- 发生漏水、火灾等财产损害事故后，第一时间通过拍照、录像、公证等方式固定现场证据，不要急于维修破坏现场，同时留存好所有损失相关的凭证（采购发票、付款记录、经营流水等），避免后续因无法鉴定导致损失无法足额认定；
- 出租人出租房屋时，若同意承租人装修的，需在租赁合同中明确约定装修改造的允许范围，以及转租时的改造情况告知义务，避免因租客私自改造被牵连担责。
本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。