承租人欠付600多万租金符合约定解除条件，法院为何不支持解除合同？征和律所结合长沙(2025)湘01民终8126号案例实务解读
法律问题
房屋租赁合同约定承租人累计欠租5万元或欠租时间超过30天出租人有权单方解除合同，承租人实际欠付租金达600余万元，完全满足约定解除条件的前提下，出租人主张解除合同为何未获法院支持？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)湘01民终8126号生效判决分析：对于合同约定解除事由成就的情形，我国司法实践并非一概支持解除合同，而是需对违约方的违约程度、主观过错、违约后果、合同继续履行的可行性与社会效果等进行实质审查，严格恪守诚实信用原则与公平原则，避免机械适用合同约定导致利益严重失衡。结合本案生效判决的裁判规则，即便约定解除条件已完全满足，若同时符合以下情形的，法院可基于利益平衡驳回出租人解除合同的诉请：一是承租人欠租存在非主观恶意的合理抗辩，如双方就租赁物改造费用分担存在争议、受疫情等不可抗力因素影响经营；二是承租人已对租赁物投入巨额改造资金，大幅提升租赁物使用价值，解除合同将对承租人造成不成比例的重大损失；三是合同解除会损害众多次承租人的合法权益，不利于市场交易秩序稳定。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款：当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。
- 《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
- 《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第一款：承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。
最新案例
基本事实
2018年1月22日，国有性质的长沙某甲公司与刘某乙签订《房屋租赁合同》，约定将位于长沙市天心区的4555.84平方米商业房屋出租给刘某乙，租赁期限12年，自2018年10月1日起计租，年租金153.8万元，每两年租金按上一年度的3%递增；租金按季度预付，承租人累计欠租5万元或欠租超30天的，出租人有权单方解除合同，承租人需支付12年总租金3%的违约金，且出租人有权没收全部履约保证金。2018年11月6日，三方签订补充协议，约定租赁合同的承租方权利义务全部转移给刘某甲。
刘某甲承租时，案涉房屋存在无进出通道、无消防设施、漏水严重、排污系统损坏等问题，完全不具备商业经营条件。刘某甲将房屋情况及改造方案上报长沙某甲公司后，长沙某甲公司直至2021年4月20日才书面同意改造方案，刘某甲为此投入巨额资金完成房屋加固、消防建设、管网改造等工程，改造完成后将房屋转租给数十家商户正常经营。因双方一直未就改造费用的分担达成一致，叠加疫情对商铺经营的影响，刘某甲自2019年起持续欠付租金，截至2024年3月31日累计欠租达689万余元。长沙某甲公司遂向一审法院起诉，要求解除租赁合同、没收50万元履约保证金、支付欠租及按年利率15.4%计算的逾期违约金。
争议焦点
本案二审核心争议焦点为：案涉房屋租赁合同约定的解除条件已成就，法院是否应当支持解除合同；一审判决对租金减免、违约金标准、保证金抵扣的认定是否符合法律规定。
法院观点
湖南省长沙市中级人民法院审理认为：首先，虽刘某甲欠付租金的情形已满足合同约定的解除条件，但刘某甲欠付租金与双方就租赁物改造费用分担长期未达成一致、疫情影响经营收益有关，并非主观恶意违约；其次，刘某甲经出租人同意后投入巨额资金将原本不具备经营条件的房屋改造为可正常经营的商业物业，大幅提升了租赁物价值，解除合同将对刘某甲造成重大损失，有违公平原则；再者，案涉房屋已转租给众多商户实际经营，解除合同会损害大量次承租人的合法权益，影响市场交易秩序稳定，因此对长沙某甲公司要求解除合同的诉请不予支持。
关于租金、违约金与保证金的认定：案涉房屋属国有经营性房屋，2022年天心区被列为疫情中高风险区域，依政策减免6个月租金；合同约定的日千分之五违约金标准过高，长沙某甲公司主动调整为年利率15.4%仍高于实际损失，故酌情调整为按一年期LPR标准计算；刘某甲并非恶意违约，没收50万元履约保证金有失公平，故将保证金直接抵扣欠付租金。
裁判结果
驳回长沙某甲公司的上诉请求，维持原判：刘某甲于判决生效之日起十日内向长沙某甲公司支付截至2024年3月31日的租金5593765.78元、截至2024年3月31日的违约金647349.39元及后续违约金（以实际欠付租金为基数，按一年期LPR标准自2024年4月1日计算至全部付清之日止）。
案例检索信息
- 案号：(2025)湘01民终8126号
- 案由：房屋租赁合同纠纷
- 审理法院：湖南省长沙市中级人民法院
- 裁判日期：2025年06月26日
征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 对出租人而言，签订租赁合同时应当明确约定租赁物的交付标准，若交付的租赁物需承租人改造才能达到约定用途的，应当事先对改造费用的承担主体、改造期间的租金计算方式、改造方案的审批时限等作出书面约定，避免后续就改造费用分担产生争议引发欠租；行使约定解除权前，应当充分评估承租人的违约主观恶意、合同解除的法律后果与社会效果，若承租人已对租赁物进行大额投入、欠租存在合理抗辩的，建议优先通过协商调整租金支付方式、抵扣改造费用等方式化解纠纷，避免盲目起诉解除合同被法院驳回，增加维权成本。
- 对承租人而言，承租需要大额改造的商业物业时，应当在改造前以书面形式明确改造费用的承担规则、改造期间的租金减免方案，留存好出租人同意改造的书面文件、改造投入的全部凭证；确因疫情或疫情防控措施导致经营困难的，应当及时向出租人提交经营困难的证明材料，主动申请租金减免，若出租人拒绝的，可在诉讼中作为抗辩理由或提出反诉主张。
- 针对实践中商业物业转租率高的特点，次承租人在签订转租合同时，应当主动核查出租人与承租人的租赁合同约定，明确承租人是否享有转租权、出租人行使解除权时次承租人的权利保障条款，避免因承租人与出租人之间的纠纷导致自身经营受损。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。