房屋被楼上漏水泡坏找谁赔？专有区域内公共水管漏水责任怎么划分？征和律所结合常德(2025)湘07民终548号案例实务解读
法律问题
业主专有区域内的公共水管破裂漏水，造成楼下业主财产损失的，责任应当如何划分？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)湘07民终548号生效判决解答：位于业主专有区域内的共有设施（如公共水管、燃气主管道等），专有部分的业主因享有排他使用权，对该部分共有设施负有首要的日常管理、维护及隐患报告义务；其次，物业公司对小区全体共有设施负有整体的运行、养护、管理义务，因管理失当导致损失扩大的，应当承担相应责任；最后，漏水渗漏途径中涉及的中间层业主，未及时排查、报告渗水情况导致损失扩大的，亦需承担与过错相适应的责任。同时，单方委托形成的损失评估报告，若无证据证明存在资质不符、程序违法、结论明显依据不足等情形的，可以作为认定损失的合法依据。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第二百七十一条：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
- 《中华人民共和国民法典》第二百七十三条：业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。
- 《中华人民共和国民法典》第九百四十二条：物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。
- 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
真实案例
基本事实：程某、贺某、刘某分别是常德市武陵区某小区9楼、10楼、11楼房屋所有权人，某物业公司为该小区提供物业服务。2024年3月11日，程某发现自家房屋天花板出现大面积滴水，立即向某物业公司反映要求排查漏水原因。某物业公司当日通知10楼业主贺某配合排查，但直到2024年3月17日才进入10楼、11楼空置房屋检查，最终查明漏水原因系11楼刘某房屋阳台内的公共水管破裂，漏水经10楼贺某房屋渗漏至9楼程某房屋，造成程某房屋装修及屋内财产受损。程某单方委托具备资质的评估机构对房屋损失进行评估，主张各项损失共计19万余元。
法院观点：一审法院认为，11楼业主刘某作为专有区域所有权人，对其房屋内的公共水管负有首要管理义务，长期闲置房屋未履行巡查义务导致漏水未及时发现，应承担主要责任；10楼业主贺某未及时排查房屋渗水情况，对损失扩大存在过错，应承担相应责任；物业公司接到报修后未及时采取有效措施排查止损，未尽到公共设施维护义务，亦应承担相应责任。二审法院进一步明确，位于业主专有区域内的共有设施，其他业主客观上无法进入管理，因此无需承担责任；程某单方委托的评估报告不存在违法情形，可作为定案依据；一审责任划分符合各方过错程度，应予维持。
裁判结果：判决11楼业主刘某向程某赔偿78129元（总损失的40%），10楼业主贺某向程某赔偿58597元（总损失的30%），某物业公司向程某赔偿58597元（总损失的30%），驳回程某主张的律师费、无证据证明的搬家费等其他诉讼请求，二审驳回上诉，维持原判。
案例检索信息
- 案号：(2025)湘07民终548号
- 案由：侵权责任纠纷
- 审理法院：湖南省常德市中级人民法院
- 裁判日期：2025年06月23日
实务提醒
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 业主对自有房屋专有区域内的共有设施（如公共水管、燃气主管道等）负有日常巡查义务，若房屋长期闲置，可委托亲友或物业定期查看，避免设施损坏后未及时发现导致损失扩大，即便损害源自共有设施，专有区域业主也需承担主要责任。
- 发现房屋漏水后，应第一时间通过拍照、录像、公证等方式固定漏水现场证据，同时同步通知物业、楼上业主到场排查；若各方拒不配合，可及时报警或向社区申请协助破门排查，避免拖延导致损失扩大，所有沟通记录均需留存作为后续维权证据。
- 单方委托评估机构作出的损失报告并非当然无效，建议选择具备合法资质的评估机构，评估过程中同步通知各方到场参与，若对方未到场也需留存通知凭证，避免对方后续以程序违法为由抗辩；若对方对评估报告不认可，需在法定期间内提出重新鉴定申请，否则将承担举证不能的不利后果。
- 物业公司接到业主漏水报修后，应立即启动应急处置流程，若业主拒不配合开门排查，可依据物业服务合同约定或向社区、公安报备后采取紧急破门措施，避免因拖延止损导致自身责任加重。
- 本案中程某主张的律师费未获法院支持，若希望违约方或侵权方承担律师费，需在合同中明确约定律师费承担条款，或符合法律明确规定的情形（如知识产权侵权、消费者权益保护等），否则律师费一般由委托方自行承担。
本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。