不动产权证登记在个人名下就一定是个人财产？征和律所结合乌鲁木齐(2025)新01民终1956号案例实务解读
法律问题
不动产权证书登记在个人名下时，能否基于家族共同出资、经营使用的事实突破登记公信力，认定为家庭共有财产？物权确认纠纷是否适用诉讼时效、除斥期间的规定？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)新01民终1956号生效判决解答：很多当事人存在“房产证写谁名字房子就归谁”的固定认知，实际上不动产物权登记的公示公信力主要用于保护善意交易相对人，并非绝对不可推翻的效力。根据我国民法典及物权编司法解释的规定，若利害关系人有充分证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，有权请求法院确认自身的物权份额。
本案中，法院最终认定登记在王某辛个人名下的两套房产属于家族共有财产，核心采信了三项关键事实：一是案涉房产的购房资金全部来源于王氏家族共同经营的某某眼镜店收益，无证据证明系王某辛个人出资；二是案涉房产自购置后始终由某某眼镜店作为经营门面、库房使用，水电暖、物业等全部运营成本均由眼镜店支付，王某辛及其继承人万某某、万某从未就房屋使用主张过任何租金收益；三是案涉房产的购房合同、付款凭证、税费票据等全部原始资料由家族成员持有，万某某、万某作为登记权利人无法持有核心权属资料，也无法对上述反常情形作出合理解释。
针对上诉人提出的时效抗辩，法院明确：共有权确认纠纷属于物权请求权范畴，不适用债权请求权的诉讼时效规定，也不属于撤销权等形成权的除斥期间适用范围，因此权利人有权随时提起确权诉讼，不受时效限制。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第二百三十四条：因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。
- 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>物权编的解释（一）》第二条：当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。
- 《中华人民共和国民法典》第一百九十六条第二项：下列请求权不适用诉讼时效的规定：（二）不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产；
- 《中华人民共和国民法典》第三百零八条：共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。
- 《中华人民共和国民法典》第三百零九条：按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。
真实案例
基本事实：王某某、李某某夫妇与8名子女自1983年起共同经营“某某眼镜”，经营收益归全体家庭成员共有，父母不参与分配，8名子女等额分配收益。2008年前后，家族用眼镜店经营收益购置乌鲁木齐市天山区某某路两处房产，经商议登记在长女王某辛名下，分别作为眼镜店经营门面和库房使用；购房手续由长子王某甲代为办理，全部购房、缴费原始票据由家族统一保管，房屋运营期间的水电暖、物业等费用均由眼镜店支付。2018年王某辛突发去世后，其丈夫万某某、儿子万某通过继承方式将两套房产过户至二人名下，王某甲等7名子女不服，向法院提起共有权确认之诉。
法院观点：首先，本案系物权确认纠纷，属于物权请求权范畴，不适用诉讼时效及除斥期间的规定，上诉人的时效抗辩不成立；其次，在案证据足以证实案涉房产的出资、使用、权属资料保管均符合家族共有财产的特征，不动产登记的权利状态与真实权利状态不符，案涉房产应认定为王氏家族8名子女的共有财产；最后，根据家族经营的收益分配惯例，8名子女对共有财产各享有12.5%的份额，王某辛去世后其份额由其法定继承人万某某、万某共同继承。
裁判结果：新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院于2025年6月23日作出二审判决：驳回万某某、万某的上诉请求，维持原判；确认案涉两套房产为王某甲等7人与万某某、万某共同共有，每人各占12.5%的份额；万某某、万某于判决生效后10日内协助办理不动产变更登记，并承担诉讼保全费5000元。
案例检索信息
- 案号：(2025)新01民终1956号
- 案由：共有权确认纠纷
- 审理法院：新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
- 裁判日期：2025年06月23日
实务提醒
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 家族共同经营过程中购置大额资产时，尽量避免仅登记在个别家庭成员名下；如因购房资格、经营便利等原因确需代持的，务必由全体家庭成员签订书面代持协议，明确约定代持事由、财产份额、处置权限、违约责任等核心内容，从源头上避免权属争议。
- 作为代持情形下的实际权利人，应当妥善保管购房合同、付款凭证、税费票据等全部原始权属资料，同时留存实际占有、使用、维护资产的相关证据（如缴费记录、经营使用凭证、沟通记录等），以便后续发生争议时能够充分举证证明真实权利状态。
- 发现代持的财产被登记权利人私自处置、过户的，应当及时提起物权确认之诉，同时可向法院申请诉讼保全，冻结案涉资产的过户手续，避免登记权利人恶意转移资产造成不可逆的损失。
- 不要误认为不动产权登记具有绝对效力，如确有充分证据证明登记权利状态与真实情况不符的，即使财产已经登记多年，也有权通过诉讼方式确权，物权确认请求权不受诉讼时效的限制。
本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。