商铺产权确认后追讨12年前的租金会不会过诉讼时效？征和律所结合乌鲁木齐(2025)新01民终2063号案例实务解读
法律问题
商铺产权经法院生效判决确认归权利人所有后，权利人向此前出租商铺的主体主张返还租金的不当得利请求权，诉讼时效从什么时候开始计算？超过10年的租金还能通过诉讼要回吗？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)新01民终2063号生效判决分析： 针对因不动产产权归属争议引发的租金返还不当得利纠纷，诉讼时效的起算点并非租金实际产生或收取的时间，而是权利人知道或者应当知道其享有该租金返还请求权、且明确义务人的时间。如果商铺产权长期处于争议状态，直至法院生效判决确认所有权归属，权利人才具备主张商铺租金收益的主体资格，此时诉讼时效才开始起算。 本案中，案涉商铺的产权归属直到2024年7月才由乌鲁木齐市中级人民法院终审判决确认归张某、张某甲所有，二人此时才明确有权向李某主张返还此前收取的租金，因此从2024年7月到二人起诉时并未超过3年的普通诉讼时效，李某提出的“租金已过12年、超过诉讼时效”的抗辩不能成立。
法律依据
《中华人民共和国民法典》第一百八十八条
向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。
诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是，自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护，有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。
《中华人民共和国民法典》第九百八十五条
得利人没有法律根据取得不当利益的，受损失的人可以请求得利人返还取得的利益，但是有下列情形之一的除外：
（一）为履行道德义务进行的给付；
（二）债务到期之前的清偿；
（三）明知无给付义务而进行的债务清偿。
最新案例
【基本事实】张某、张某甲系乌鲁木齐市新市区某大厦3号商铺的实际购房人，该商铺初始网签在李某名下。2012年李某与张某乙签订《联营合作协议》，约定共同对外出租商铺，其中2012年7月-10月的第一季度租金111781.25元由李某收取。后双方就商铺产权归属产生系列纠纷：2020年12月，辽宁省鞍山市中级人民法院判决李某与张某乙签订的《联营合作协议》《协议书》中涉及案涉商铺的内容无效；2024年7月，乌鲁木齐市中级人民法院终审判决案涉商铺过户登记至张某、张某甲名下。
2024年，张某、张某甲以不当得利为由将李某、张某乙诉至法院，要求二人返还各自收取的商铺租金及资金占用利息。李某抗辩案涉租金发生在2012年，距起诉已超过12年，早已超过诉讼时效，且其未实际收取该笔租金，还支出了施工改造费、租赁佣金应予抵扣。
【争议焦点】本案中张某、张某甲主张的租金返还请求权是否已超过诉讼时效。
【法院观点】乌鲁木齐市中级人民法院认为，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。案涉商铺产权长期存在争议，直至2024年7月终审判决确认归张某、张某甲所有，二人才明确享有案涉商铺的收益权，具备主张租金返还的主体资格，诉讼时效自此起算，因此起诉时并未超过3年的法定诉讼时效。关于利息起算时间，因2020年12月联营协议被确认无效，李某此时才知道其收取租金无法律依据，因此利息应从2021年1月1日起计算，一审认定的利息起算时间有误，予以纠正。
【裁判结果】判决维持一审关于李某返还租金111781.25元、张某乙返还租金223562.5元及相应利息的判项，改判李某承担的资金占用利息自2021年1月1日起计算，驳回李某的其他上诉请求。
案例检索信息
- 案号：(2025)新01民终2063号
- 案由：不当得利纠纷
- 审理法院：新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
- 裁判日期：2025年6月25日
征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒： 1. 涉及不动产代持、产权争议的纠纷中，权利人主张租金等收益返还的，不用担心“时间太久过时效”的问题：诉讼时效从产权确认、权利人明确享有收益权之日起才开始计算3年，但也要注意最长20年的时效限制，即从权利受损之日起超过20年的，法院将不予保护。 2. 不当得利纠纷中，资金占用利息的起算点并非得利人实际取得利益的时间，而是得利人知道或者应当知道其取得利益没有法律依据的时间。如果是因为合同无效导致的不当得利，利息一般从合同被确认无效的次日起计算，权利人主张利息时要注意该时间节点，避免多算利息导致不必要的诉讼费损失。 3. 如果受委托代为管理房产、收取租金，一定要保留好为管理房产支出的各项费用的凭证，比如装修改造合同、付款记录、佣金发票等，否则在权利人主张返还租金时，要求抵扣费用的诉求很可能因证据不足不被支持。 4. 房产代持存在较大法律风险，建议实际出资人务必签订书面代持协议，明确约定产权归属、收益分配、代持费用等内容，同时留存好购房款支付凭证、实际使用管理的证据，避免后续产生权属纠纷。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。