【买农村宅基地房屋多年后原房主追要剩余房款，过诉讼时效了吗？】征和律所结合乌鲁木齐(2025)新01民终2291号案例实务解读
法律问题
非本村集体成员购买农村宅基地房屋，约定的付款期限届满多年后原房主起诉追讨剩余购房款，债权人曾向连带责任保证人主张权利的，是否构成主债务诉讼时效中断？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)新01民终2291号生效判决分析：
首先，案涉《宅基地及房屋转让协议》因违反农村宅基地仅能在本集体成员内部流转的强制性法律规定，被法院依法认定无效，但陈某已实际接收房屋并获得全部拆迁利益，应当参照合同约定的标准向张某、张某1支付房屋占有使用的对价，故法院支持张某、张某1追讨剩余购房款的主张。
其次，关于本案是否超过诉讼时效的核心争议，根据现行诉讼时效相关法律规定，连带责任保证人与主债务人属于连带债务人，权利人向连带责任保证人主张权利的，产生主债务诉讼时效中断的法律效果。本案中，陈某认可张某、张某1于2018年直接向其主张过还款，产生第一次诉讼时效中断；案涉合同的连带责任保证人张某2也认可张某、张某1于2022年向其主张过权利，产生第二次诉讼时效中断。两次中断后诉讼时效重新计算，因此张某、张某12024年4月起诉时并未超过法定3年的诉讼时效期间，陈某关于时效经过的抗辩未被法院采纳。
最后，关于欠付房款金额的认定，因张某、张某1在起诉时已自认2016年6月前累计收到房款245万元，之后又认可收到陈某2016年10月至2017年1月期间支付的14万元，且无证据证明该14万元包含在245万元的已收款中，违反民事诉讼禁止反言原则，故法院最终认定陈某欠付的剩余房款金额为1万元。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第一百九十五条：有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。
- 《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十五条：对于连带债权人中的一人发生诉讼时效中断效力的事由，应当认定对其他连带债权人也发生诉讼时效中断的效力。对于连带债务人中的一人发生诉讼时效中断效力的事由，应当认定对其他连带债务人也发生诉讼时效中断的效力。
- 《中华人民共和国土地管理法》第九条：城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。
- 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款：民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。
最新案例
基本事实：2013年11月8日，张某、张某1与非乌鲁木齐市头屯河区某村村民陈某签订《宅基地及房屋转让协议》，约定将该村某宅基地及地上房屋以260万元的总价转让给陈某，付款分五期至2015年12月全部付清，张某2作为担保人在协议上签字捺印。协议签订后，张某、张某1依约交付了房屋，陈某陆续支付购房款。张某、张某1自认截至2016年6月共收到房款245万元，2016年10月至2017年1月期间，陈某又分六次向张某、张某1及其家属支付了14万元。后案涉房屋被依法征购，陈某取得全部拆迁补偿利益。2024年4月3日，张某、张某1向法院起诉，要求陈某、张某2支付剩余转让费15万元及逾期利息10万元。
争议焦点：1. 陈某欠付的剩余购房款金额应当如何认定；2. 张某、张某1的起诉是否超过法定诉讼时效期间；3. 张某2是否应当承担连带保证责任。
法院观点：第一，案涉宅基地及房屋转让协议因违反农村宅基地不得向非本集体成员转让的强制性规定无效，但陈某已实际取得房屋并获得拆迁利益，应当参照协议约定支付对价。张某、张某1主张2016年后支付的14万元包含在245万元已收款中，但未提供证据证明，且与其起诉时的自认矛盾，故法院认定剩余未付房款为1万元。第二，关于诉讼时效，陈某认可张某、张某12018年向其主张过还款，连带责任保证人张某2认可2022年张某、张某1向其主张过权利，两次主张均产生诉讼时效中断的法律效果，故2024年起诉未超过诉讼时效。第三，张某2的保证期间为主债务履行期限届满之日起六个月，张某、张某1未在保证期间内要求张某2承担保证责任，且无证据证明陈某将购房款支付给张某2，故张某2免除保证责任。
裁判结果：乌鲁木齐市中级人民法院二审判决驳回张某、张某1与陈某的全部上诉请求，维持原判：陈某于判决生效之日起十日内支付张某、张某1房屋转让费10000元及利息5948.13元，驳回张某、张某1对张某2的全部诉讼请求。
案例检索信息
- 案号：(2025)新01民终2291号
- 案由：房屋买卖合同纠纷
- 审理法院：新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
- 裁判日期：2025年6月24日
征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 农村房屋交易需严格核查资质，避免合同无效风险：农村宅基地属于村集体所有，仅能在本集体组织成员内部流转，非本村成员购买宅基地及地上房屋的，买卖合同会被依法认定无效。即使房屋已交付、甚至已取得拆迁利益，仍可能面临返还房屋、折价补偿等纠纷，建议购房前务必核实土地性质、自身购房资格，避免后续损失。
- 追讨债务需及时留证，向保证人主张可中断主债务时效：债权人应当在诉讼时效期间内积极主张权利，既可以直接向债务人提出履行要求，也可以向连带责任保证人主张，两种方式均能产生诉讼时效中断的效果。注意留存主张权利的证据，如微信/短信聊天记录、通话录音、催款函及送达凭证等，避免后续因举证不能承担败诉风险。
- 提供担保需谨慎，债权人需在保证期间内行权：为他人债务提供连带责任保证的，债务人到期不还款时，保证人需要承担还款责任，签字前务必核实债务金额、债务人履约能力。债权人也应当在主债务履行期限届满后6个月内（无约定保证期间的情况下）及时向保证人主张权利，否则保证期间经过后，保证人将免除保证责任。
- 大额交易需留存完整付款/收款凭证，避免金额争议：涉及大额款项交易的，付款方应当留存转账记录、收条原件等付款凭证，收款方也应当对已收款金额、时间作出明确确认，避免后续因已付款金额产生争议。诉讼过程中，当事人对自己提出的主张有举证义务，无法提供证据证明的，将承担举证不能的不利后果。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。