房屋租赁合同协商解除后对方未履约还能要原合同违约金吗？征和律所结合乌鲁木齐(2025)新01民终2414号案例实务解读
法律问题
房屋租赁合同双方协商签订解除协议后，承租方未按解除协议约定履行付款等义务的，出租方能否依据原租赁合同主张提前解约违约金？违约金过高的调整标准是什么？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)新01民终2414号生效判决分析：
第一，若房屋租赁合同解除协议中明确约定“承租方完全履行协议义务的，出租方放弃追究原租赁合同项下的违约责任”，该条款属于附条件的免责条款。当承租方未按解除协议约定全面履行义务时，免责条件不成就，出租方有权依据原租赁合同的约定向承租方主张提前解约的违约责任。
第二，关于违约金的调整规则：即使承租方未直接提出“违约金过高请求调减”的抗辩，但其作出的“不应当承担违约金”的整体抗辩，包含了对违约金数额的异议，人民法院有权根据实际损失情况对违约金进行调整。违约金以填补损失为核心目的，若出租方已主张逾期付款利息且未举证证明其他实际损失的，法院通常会结合合同履行情况、违约程度、损失情况等因素，对约定过高的违约金予以适当调减。
第三，若解除协议中明确约定了违约方需承担出租方为实现债权支出的律师费、保全费等费用，该约定合法有效，守约方主张该部分费用的，人民法院应予支持。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
- 《中华人民共和国民法典》第五百八十五条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
- 《中华人民共和国民法典》第七百二十一条：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。
最新案例
基本事实：闫某与邬某于2020年签订《商铺租赁合同》，约定闫某将位于乌鲁木齐市水磨沟区的商铺出租给邬某，租期6年，前三年年租金60万元，后三年年租金90万元。2024年3月，双方与某某管理有限公司签订《解除〈商铺租赁合同〉协议》，确认邬某欠付租金共计20万元，应于2024年7月30日前付清，7日内搬离并结清供暖费等费用；同时约定“邬某完全履行协议的，闫某放弃追究原合同违约责任，否则邬某需承担提前解约违约金及律师费、保全费等实现债权的费用”，某某管理有限公司为邬某的债务承担连带责任保证。后邬某仅以屋内物品抵偿租金70084元，未按约定支付剩余租金及供暖费，闫某遂诉至法院。
争议焦点：1. 欠付租金数额应当如何认定；2. 闫某主张的供暖费滞纳金、提前解约违约金、律师费能否得到支持，违约金是否过高应予调整。
法院观点：首先，《解除〈商铺租赁合同〉协议》系双方真实意思表示，合法有效，协议中已明确确认欠付租金数额，邬某主张按实际搬离时间重新计算租金无事实依据，且按闫某认可的搬离时间计算的租金数额高于协议约定数额，故对欠付租金按协议约定认定。其次，供暖费滞纳金未实际产生，且解除协议未单独约定供暖费逾期违约金，对该项请求不予支持。再次，邬某未按解除协议履行付款义务，免责条件不成就，应承担提前解约违约金及律师费，但因闫某未举证证明其实际损失，且已支持逾期付款利息，原合同约定的“剩余租期全部租金10%”的违约金标准过高，故调减为欠付租金的10%。
裁判结果：驳回双方当事人的上诉，维持原判：邬某向闫某支付租金129916元、供暖费14770.8元、欠付租金利息、违约金12991.6元、律师费31000元、保全费2020元，某某管理有限公司对上述债务承担连带清偿责任。
案例检索信息
- 案号：(2025)新01民终2414号
- 案由：房屋租赁合同纠纷
- 审理法院：新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
- 裁判日期：2025年6月26日
征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 签订房屋租赁合同解除协议时，务必明确约定欠付租金、杂费的具体金额、支付期限、搬离时间及交接方式，同时对“未按约履行时的违约责任”作出清晰约定，比如明确“承租方未完全履行本协议的，出租方有权依据原租赁合同主张全部违约责任”，避免后续产生歧义。
- 作为出租方，若主张对方承担违约金，应注意留存实际损失的相关证据，比如房屋空置期间的租金损失、另行招租的中介费用、因对方违约产生的其他合理支出等，否则法院可能以无法证明实际损失为由调减违约金数额。
- 作为承租方，签订解除协议前应仔细核对各项费用金额，搬离时及时与出租方办理书面交接手续，确认房屋交接时间、物品抵偿金额等内容，避免事后因举证不能承担不利后果。
- 供暖费、物业费等租赁期间产生的杂费，建议在解除协议时直接结清，或明确约定支付主体及期限，避免因拖欠产生滞纳金、影响房屋后续使用等额外风险。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。