借名买房后单位退还的购房差价归谁？征和律所结合乌鲁木齐(2025)新01民终7754号案例实务解读
法律问题
借名购买单位福利房后，售房单位退还的购房政策性差价，应当归名义购房人还是实际出资人所有？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)新01民终7754号生效判决解答：首先在借名买房协议系双方真实意思表示、不违反法律强制性规定的前提下，双方借名买房关系合法有效，房屋实际权益归实际出资人所有。案涉购房差价是基于原购房合同“多退少补”约定产生的购房款返还，属于房屋权益的延伸部分，应当随房屋实际权益归属确定权利人，即归实际出资人所有。即便名义购房人使用了自身公积金参与购房流程，该行为仅为履行借名合意下的名义购房义务，不改变房屋实际权益的归属，也无权主张对应差价款的所有权。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第一百四十三条：具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。
- 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>物权编的解释（一）》第二条：当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。
真实案例
阿某是乌鲁木齐市某单位职工，享有单位福利性统建房购房资格。2012年德某与阿某达成合意，约定德某借用阿某名义购买案涉福利房，德某支付全部购房款并额外支付3万元借名好处费，房屋全部权益归德某所有。后德某依约支付了全部38.5万元购房款及3万元好处费，房屋交付后由德某装修入住，2023年阿某配合将房屋过户至德某儿子名下，过户费用全部由德某承担。2025年售房单位按照购房协议“多退少补”约定，向阿某账户退还购房差价49945.12元，德某起诉要求阿某返还其中47000元及对应利息。阿某主张双方为房屋转让关系、公积金出资具有人身专属性、差价应当归自己所有，不服一审判决提起上诉。乌鲁木齐市中级人民法院二审审理认为，双方借名买房关系事实清楚、合法有效，案涉差价属于购房款延伸权益，应当归实际出资人德某所有，最终判决驳回上诉，维持原判。
案例检索信息
- 案号：(2025)新01民终7754号
- 案由：房屋买卖合同纠纷
- 审理法院：新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
- 裁判日期：2026年1月23日
实务提醒
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 借名买房存在较高法律风险，尤其是涉及政策性福利房的借名交易，建议双方务必签订书面借名协议，明确约定房屋权益归属、出资义务、过户时间、配套权益（如差价退款、拆迁补偿、补贴等）的归属规则，避免后续产生纠纷无据可依；
- 实际出资人应当留存好全部出资凭证、双方沟通记录、房屋占有使用（装修、缴费、居住）的相关证据，一旦产生权属纠纷可作为核心证据提交，证明自身为实际权利人；
- 名义购房人需明确，借名买房协议对双方具有法律约束力，即便使用了自身公积金、购房资格等专属权益，也不能以此为由主张房屋的附属权益，若违约拒不返还相关款项将承担相应的违约责任。
本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。