租商铺遇消防问题能拒付租金直接走吗？征和律所结合乌鲁木齐(2025)新01民终8025号案例实务解读
法律问题
承租经营性商铺后，以房屋存在违建、消防设施不合格为由拒付租金，单方交还钥匙搬离是否构成违约？合同解除后房屋空置的占有使用费、违约金该如何承担？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)新01民终8025号生效判决分析：
- 承租方主张房屋存在违建导致租赁合同无效的，必须提交充分证据证明租赁标的确实属于未取得建设工程规划许可证的违法建筑，否则要承担举证不能的不利后果，法院不会支持合同无效的主张。
- 消防设施存在瑕疵不属于可以直接拒付全部租金、单方解除合同的法定事由，除非房屋完全无法使用且出租人拒不整改，承租方如果仅以消防有问题为由直接停付租金、单方交还钥匙离场，会被法院认定为根本违约，需要承担违约责任。
- 合同解除后双方都负有防止损失扩大的法定义务：出租人应及时收回房屋另行出租，承租方应及时搬离物品腾空房屋，任何一方未采取合理措施导致损失扩大的，都要对扩大的损失承担相应责任。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
- 《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
- 《中华人民共和国民法典》第五百九十一条第一款：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。
- 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
最新案例
基本事实
2023年4月，丁某某、邓某某、赵某某三人将从新疆某某物业有限公司承租的、位于乌鲁木齐沙依巴克区的933平方米商铺转租给高某，用于经营沙依巴克区某某菜馆。双方签订《房屋租赁合同》约定租期6年，第一年租金25万元，第二年租金26.25万元，任何一方违约的，需向守约方支付年租金总额30%的违约金。
合同履行过程中，某某菜馆以房屋部分区域属于违建、消防栓无水无法正常营业为由，拒绝支付2024年1月至6月的租金12.5万元，并于2024年6月单方将房屋钥匙交给物业公司后停止经营。丁某某等三人多次催缴租金未果，遂诉至法院，要求某某菜馆支付欠付租金、房屋空置的占有使用费、违约金、采暖费等费用。
争议焦点
1. 案涉《房屋租赁合同》是否因房屋存在违建而无效？
2. 某某菜馆以消防不合格、有违建为由拒付租金并单方离场是否构成违约？
3. 案涉租金、占有使用费、违约金、采暖费应当如何承担？
法院观点
首先，某某菜馆未提交任何有效证据证明案涉房屋存在未取得建设工程规划许可证的违法建筑，其主张合同无效无事实依据，不予采信；其次，某某菜馆无合法事由拒付租金、单方停止履行合同，构成根本违约，应当承担违约责任；第三，合同解除后，双方均未采取积极措施防止损失扩大，对房屋空置产生的占有使用费、后续采暖费各承担50%的责任；第四，合同约定的年租金30%的违约金标准未过分高于出租方的实际损失，对承租方要求调减违约金的主张不予支持。
裁判结果
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院终审判决驳回上诉、维持原判，沙依巴克区某某菜馆需向丁某某等三人支付租金125000元、占有使用费65625元、违约金76875元、采暖费25077.59元，合计292577.59元。
案例检索信息
- 案号：(2025)新01民终8025号
- 案由：房屋租赁合同纠纷
- 审理法院：新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
- 裁判日期：2026年1月22日
征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 承租方需做好事前核查、事后留证：承租经营性房屋前，务必要求出租人出示房屋产权证明、建设规划手续、消防验收合格文件，实地核查房屋设施状况，不要仅凭出租人口头承诺就签约；如果承租后发现房屋存在违建、消防问题，要第一时间向出租人发送书面整改通知，保留沟通记录、问题照片等证据，不要直接单方停付租金甚至擅自离场，否则反而会构成违约，需要承担高额赔偿责任。
- 出租方需保障房屋合规、及时止损：出租经营性房屋时，要确保房屋具备合法使用条件，尤其是消防设施要符合国家强制标准，同时要在合同中明确约定承租方逾期支付租金、单方解约的违约责任；一旦发现承租方有违约迹象，要及时发书面函件催告，如果承租方明确表示不再履行合同，要及时收回房屋、采取措施减少空置损失，否则扩大的损失可能要自行承担部分责任。
- 转租场景下需明确合同相对方：如果是从二房东手中转租房屋，解除合同时要向合同相对方（即二房东）发送正式的书面解除通知，仅向物业公司交钥匙不产生合法解除合同的法律效力，一定要保留好解除通知的送达凭证，避免后续被主张高额的占有使用费。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。