买二手房垫付原房主欠缴的暖气费能追偿吗？征和律所结合克拉玛依(2025)新02民终278号案例实务解读
法律问题
买二手房时，若原房主欠缴多年暖气费，买受人垫付后能否依据房屋买卖合同约定向原房主追偿？未实际接入集中供暖的房屋是否需要缴纳暖气费？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)新02民终278号生效判决解答：
1. 只要房屋买卖合同中明确约定出卖人需结清房屋交付前的水、电、暖、物业等全部费用，该约定系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按约履行。若出卖人未结清前期费用导致买受人代为垫付的，买受人有权依据合同约定向出卖人追偿垫付的费用及相应的资金占用损失。
2. 即使房屋未实际接入集中供暖管线，根据供热管理相关规定，停止用热的用户仍需缴纳基本热费，出卖人以“未实际使用集中供暖”为由拒绝缴纳暖气费的抗辩不能成立。
3. 若房屋买卖合同中约定“败诉方承担胜诉方律师费”，只要律师费实际发生且收费标准不超过相关规定，违约方应当承担守约方支出的律师费用。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
- 《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
- 《中华人民共和国民法典》第六百五十六条：供用水、供用气、供用热力合同，参照适用供用电合同的有关规定。
- 《中华人民共和国民法典》第一百八十八条第一款：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。
真实案例
基本事实：2023年9月，牛某与新疆某房产投资有限公司（以下简称房产公司）签订《房屋转让协议》，约定牛某将其名下3套房屋转让给房产公司，牛某需结清房屋交付前的水、电、暖等全部费用；如产生法律纠纷，败诉方需承担胜诉方律师费、诉讼费等费用。
房产公司收房后发现，案涉3套房屋因2006年至2023年的暖气费未结清，无法正常办理供暖手续。房产公司多次与牛某沟通要求其结清欠费未果，为保障房屋正常使用，于2023年11月20日向供热单位新疆某有限责任公司垫付了暖气费共计33227.01元。后房产公司诉至法院，要求牛某支付垫付的暖气费、利息及律师代理费4000元。一审法院判决支持房产公司全部诉讼请求，牛某不服，向克拉玛依市中级人民法院提起上诉。
法院观点：
- 本案纠纷源于双方签订的《房屋转让协议》履行过程中关于前期暖气费承担争议，属于房屋买卖合同纠纷，而非追偿权纠纷。
- 案涉房屋虽未接入集中供暖管线，但参照停止用热用户仍需缴纳基本热费，牛某作为房屋原所有权人，负有缴纳基本热费的义务。
- 牛某未按合同约定结清房屋交付前的暖气费，构成违约，房产公司垫付后有权依据合同约定向牛某追偿垫付费用及相应损失。
- 律师费有合同明确约定，且房产公司已实际支出、收费标准符合规定，牛某应当承担。
- 房产公司2023年11月垫付费用，2024年11月提起诉讼，未超过三年诉讼时效。
裁判结果：二审法院判决驳回上诉，维持原判，牛某需向房产公司支付暖气费33227.01元、律师代理费4000元及相应利息（以33227.01元为基数，按年利率3.1%自2023年11月22日起计算至实际付清之日止）。
案例检索信息
- 案号：(2025)新02民终278号
- 案由：房屋买卖合同纠纷
- 审理法院：新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院
- 裁判日期：2025年6月26日
实务提醒
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 二手房交易时，务必在房屋买卖合同中明确约定出卖人需结清房屋交付前的全部欠费（包括但不限于水、电、暖、燃气、物业、有线电视等费用），并明确约定违约责任（如逾期结清的违约金、承担守约方维权产生的律师费、诉讼费等），避免后续产生纠纷无据可依。
- 收房前务必核实房屋各项费用的结清情况，可要求出卖人提供近期缴费凭证，或一同到相关收费单位现场核实；必要时可预留部分购房尾款作为费用结清保证金，确认无欠费后再支付尾款。
- 若因出卖人未结清前期费用导致买受人垫付的，要妥善留存好垫付凭证、与出卖人的沟通记录、合同等证据，可依据合同约定向出卖人追偿垫付费用，还可一并主张资金占用利息及合理维权成本。
- 暖气费缴纳需注意：即使房屋未实际使用集中供暖，多数地区规定停止用热也需缴纳基本热费，业主不能以“未实际用热”为由拒绝缴纳；如需停暖，需按当地规定提前向供热单位申请并办理停暖手续。
- 垫付费用后要及时主张权利，诉讼时效为三年，从垫付之日起计算，避免超过诉讼时效丧失胜诉权。
本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。