房屋租赁合同纠纷租金怎么算违约金能调吗？征和律所结合克拉玛依(2025)新02民终338号案例实务解读
法律问题
房屋租赁合同履行过程中，承租方主张出租方禁止其使用租赁物故无需支付后续租金、出租方主张承租方未实际搬离应支付租金至实际搬离日，租金计算的截止时间应当如何认定？合同明确约定的违约金金额过高的，法院能否依当事人申请调整？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)新02民终338号生效判决解答：首先，关于租金计算截止时间，人民法院会以租赁物实际丧失使用可能性的时间作为核心判断标准，而非任何一方的单方陈述。如果租赁物已进入出租方管控范围、承租方已实际撤离且无法自由进入使用的，租金原则上计算至承租方实际撤离之日。任何一方主张对方存在违约行为（如禁止使用、拒不搬离）的，都需要提交有效证据证明，否则要承担举证不能的不利后果。其次，关于违约金调整问题，即便租赁合同明确约定了固定违约金金额，只要有证据证明约定的违约金过分高于守约方的实际损失，法院有权依据当事人的申请，结合实际损失金额、合同履行情况、双方过错程度、公平原则等因素对违约金金额进行酌减。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第七百零八条：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。
- 《中华人民共和国民法典》第五百八十五条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
- 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>合同编通则若干问题的解释》第六十五条：当事人主张约定的违约金过分高于造成的损失请求予以适当减少的，人民法院应当以民法典第五百八十四条规定的损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚信原则予以衡量，并作出裁判。约定的违约金超过根据民法典第五百八十四条规定确定的损失的百分之三十的，一般可以认定为民法典第五百八十五条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
- 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
真实案例
基本事实
2023年9月4日，克拉玛依区某生态园（出租方）与刘某（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定刘某承租生态园的宿舍用于员工住宿，租赁期限为2023年9月1日至2028年8月31日，年租金20000元，首年租金应于2023年12月31日前支付；合同同时约定若承租方拖欠租金需按年租金1%/日支付滞纳金，违约导致合同解除的需支付10000元违约金。
合同履行过程中，刘某未按约定支付首年租金，双方就租赁物使用、租金支付问题产生争议。某生态园诉至法院，要求刘某支付租金20000元、滞纳金6000元、违约金10000元，共计36000元。一审中刘某主张某生态园已于2023年9月27日禁止其员工入住宿舍，租金仅应计算至该日期；某生态园则主张刘某未实际搬离宿舍，租金应计算至2024年9月1日。
法院观点
一审法院查明刘某已于2024年7月12日交还园区大门钥匙、实际撤离租赁物，且双方均无有效证据证明各自主张的时间，故认定租金应计算至2024年7月12日，经核算租金为17260元；同时认为合同约定的滞纳金与违约金总和过分高于某生态园的实际损失（主要为利息损失、房屋空置损失），故酌定违约金为2000元。双方均不服一审判决，向克拉玛依市中级人民法院提起上诉。
二审法院认为：刘某主张某生态园2023年9月禁止其员工入住宿舍，但未提交有效证据予以证明，该主张不予采信；某生态园主张2024年7月12日后刘某仍实际使用宿舍，亦未提交证据证明，结合案涉宿舍需通过园区大门进入、刘某已交还钥匙实际撤离的事实，认定租金计算至2024年7月12日符合客观事实。关于违约金，合同约定的10000元违约金明显高于某生态园的实际损失，一审法院酌减为2000元符合法律规定。
裁判结果
驳回双方全部上诉请求，维持一审判决，即刘某于判决生效之日起三日内向克拉玛依区某生态园支付租金17260元、违约金2000元。
案例检索信息
- 案号：(2025)新02民终338号
- 案由：房屋租赁合同纠纷
- 审理法院：新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院
- 裁判日期：2025年06月23日
实务提醒
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 租赁合同履行过程中，无论是出租方还是承租方，作出解除合同、禁止使用租赁物、要求搬离、维修租赁物等重要意思表示的，一定要采用书面函件（可邮寄留存底单）、微信/短信可追溯的聊天记录、录音录像等方式固定证据，避免仅有口头陈述无法举证，最终承担举证不能的不利后果。
- 承租方如果认为租赁物存在使用障碍、出租方禁止使用等情况，应当第一时间向出租方提出书面异议，同时固定无法使用的证据，不要直接以此为由拒绝支付全部租金，否则可能被认定为违约，反而需要承担违约责任。
- 出租方在约定违约金时，不要盲目约定过高金额，违约金金额需要与实际损失匹配，即便约定了高额违约金，对方有权申请法院调整；如果实际损失高于约定违约金的，也要注意搜集证明损失的相关证据，以便申请法院调高违约金金额。
- 守约方在知道对方违约后，应当及时采取止损措施，比如出租方可以及时要求承租方搬离、收回租赁物另行出租，避免损失进一步扩大，否则扩大部分的损失可能无法得到法院支持。
本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。