同一天就同一租赁物签两份租赁合同无真实意思表示是否有效？征和律所结合克拉玛依(2025)新02民终354号案例实务解读
法律问题
同一天针对同一租赁物签订两份租期相同但存在差价的租赁合同，交易模式与资金流向严重违背商业惯例且当事人无法作出合理解释的，是否属于虚假意思表示的无效民事法律行为？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)新02民终354号生效判决分析：对于上述问题，司法实践中持肯定态度，即此类因虚假意思表示签订的租赁合同应属无效。
民事法律行为的核心生效要件是意思表示真实，租赁合同作为典型的有偿合同，其成立与生效需以出租方与承租方存在真实的租赁合意为前提。法院审理此类案件时，不会仅依据合同的形式要件直接认定效力，而是会穿透合同表面，结合交易背景、合同签订模式、资金流向、履行习惯等多重因素，综合判断当事人是否存在真实的租赁意思表示。若交易存在多重违背商业逻辑的异常情形，且当事人无法作出合理解释的，将被认定为以虚假意思表示实施的民事法律行为，自始不发生法律效力。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第一百四十三条：具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。
- 《中华人民共和国民法典》第一百四十六条第一款：行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。
- 《中华人民共和国民法典》第七百零三条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
最新案例
基本事实
2019年4月23日，克拉玛依某科技有限责任公司（原名称为某生态公司，2021年11月完成名称变更）与某农民专业合作社签订《养殖场租赁合同》，约定承租合作社所有的位于克拉玛依市克拉玛依区的养殖场，租期14年，总租金50万元，合同签订后3个工作日内一次性付清全部租金。
上述合同签订当日，克拉玛依某科技有限责任公司又作为出租方，与某合作社的法定代表人沙某签订内容几乎完全一致的《养殖场租赁合同》，约定将同一养殖场出租给沙某，租期同样为14年，总租金56万元，沙某需于每年11月1日前支付当年租金4万元。
2019年4月24日，克拉玛依某科技有限责任公司向某合作社一次性支付14年全部租金50万元，某合作社当日即将该笔50万元转入克拉玛依市财政局账户，用途备注为税款。2019年至2020年期间，某合作社分两次向克拉玛依某科技有限责任公司支付共计8万元，克拉玛依某科技有限责任公司认可该款项为沙某支付的租金。
因沙某未支付2021年4月至2024年4月的租金12万元及相应逾期利息、律师费，克拉玛依某科技有限责任公司诉至克拉玛依市克拉玛依区人民法院，一审法院判决驳回其全部诉讼请求，克拉玛依某科技有限责任公司不服，向克拉玛依市中级人民法院提起上诉。
争议焦点
案涉两份针对同一租赁物的《养殖场租赁合同》是否为当事人真实意思表示，沙某是否应当按照合同约定支付欠付租金、利息及维权费用。
法院观点
法院经审理认为，正常租赁交易应当符合商业逻辑与交易习惯，本案中两份租赁合同签订于同一日，针对同一租赁物、租期完全一致，但总租金存在6万元差价，双方均无法对该异常交易模式作出符合商业逻辑的合理解释。同时，克拉玛依某科技有限责任公司作为国有企业，在合同签订次日即一次性支付14年全部租金，却要求承租方按年支付租金，该资金模式严重背离国有资产保值增值的基本要求与租赁行业的普遍交易习惯；且已付租金的实际支付主体为某合作社，而非合同约定的承租方沙某，进一步印证了租赁合意的不真实性。
结合全案证据与事实，足以认定双方当事人不存在真实的租赁合意，案涉租赁合同属于以虚假的意思表示实施的民事法律行为，应属无效，克拉玛依某科技有限责任公司依据合同主张租金及相关费用的诉讼请求缺乏事实与法律依据。
裁判结果
新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院于2025年6月23日作出(2025)新02民终354号民事判决：驳回上诉，维持原判，二审案件受理费2950.95元由克拉玛依某科技有限责任公司负担。
案例检索信息
- 案号：(2025)新02民终354号
- 案由：租赁合同纠纷
- 审理法院：新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院
- 裁判日期：2025年6月23日
征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
一、市场主体签订合同应当恪守诚信原则，避免为套取政府补贴、转移资金、规避监管等目的签订“名实不符”的合同。此类合同即便形式上符合生效要件，一旦涉诉，法院会穿透审查交易的真实目的，若被认定为虚假意思表示，不仅合同会被认定自始无效，相关主体还可能面临行政处罚甚至刑事追责风险，国有企业相关人员还可能被追究国有资产流失的相关责任。
二、国有企业开展经营性业务时，应当严格遵守国有资产监管的相关规定，交易模式需符合等价有偿、保值增值的基本原则，避免出现超长期提前付款、交易价格明显偏离市场合理区间、交易链条闭环无实际商业价值等异常情形，完善交易背景留存与合规审查流程，防范合规风险。
三、若当事人确因特殊交易安排需要签订与常规交易模式存在差异的合同，应当以补充协议、交易背景说明等书面形式固定各方的真实意思表示与交易目的，明确各方的权利义务，避免后续产生纠纷时无法对交易的合理性作出举证，导致自身合法权益受损。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。