楼上装修震坏楼下屋顶老旧房屋需自担责任？征和律所结合昌吉(2025)新23民终1311号案例实务解读
法律问题
楼上业主装修施工导致楼下房屋屋顶损坏，若楼下房屋本身属于老旧房屋、存在建筑结构固有特性，侵权人的赔偿责任比例该如何划分？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)新23民终1311号生效判决分析：不动产相邻权利人在进行装修等施工活动时，应当尽到合理的注意义务，避免对相邻方的财产造成损害。若因施工行为造成相邻方财产损失的，应当承担侵权赔偿责任。
如果受损房屋本身存在老旧、建筑结构固有缺陷等因素，且经鉴定该因素对损害结果的发生存在一定参与度的，法院会根据侵权行为的原因力大小，酌定侵权人承担相应比例的责任，而非一律由侵权人承担全部责任。本案中，经鉴定楼上装修凿地行为是损害发生的主要原因，房屋老旧、预制空心板结构是次要因素，因此法院酌定楼上业主承担80%的赔偿责任，楼下业主自担20%的责任，符合法律规定与实务惯例。
法律依据
1. 《中华人民共和国民法典》第二百八十八条
不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。
2. 《中华人民共和国民法典》第一千一百六十五条第一款
行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。
3. 《中华人民共和国民法典》第一千一百八十四条
侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他合理方式计算。
最新案例
基本事实：杨某系新疆昌吉市某小区某室（楼下）房屋所有权人，王某系该单元楼上6室房屋所有权人，双方为上下楼相邻关系。2024年8月，王某对自家房屋进行装修凿地施工，导致杨某房屋客厅、主卧、次卧屋顶的砂浆、腻子、乳胶漆整体脱落。双方就赔偿事宜协商未果，杨某诉至法院。
争议焦点：王某装修凿地行为与杨某房屋受损的因果关系及责任比例如何认定？
法院观点：一审法院委托某某工程质量检测公司进行鉴定，结论为王某房屋装修凿地行为与杨某房屋屋顶受损存在因果关系，系主要原因。因杨某房屋建于1990年，为砖混结构预制空心板的老旧房屋，本身存在一定固有特性，故一审法院酌定王某承担80%的赔偿责任，杨某自担20%责任。二审法院认为该责任比例认定符合案件实际情况，并无不当。
裁判结果：二审判决驳回上诉，维持原判，王某需向杨某赔偿房屋修复费用4398.68元、鉴定费8800元、保全申请费320元。
案例检索信息
- 案号：(2025)新23民终1311号
- 案由：财产损害赔偿纠纷
- 审理法院：新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院
- 裁判日期：2025年6月26日
征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
1. 对于楼上业主而言，装修施工前应提前告知楼下邻居，尤其是建造年代较早的老旧小区，房屋多为预制板结构，抗震性、整体性较差，施工时应尽量避免暴力凿地、砸墙等操作，采取必要的减震防护措施，否则一旦造成相邻房屋损坏，需承担主要甚至全部赔偿责任。
2. 对于楼下业主而言，发现房屋因楼上装修受损后，第一时间通过拍照、录像、公证等方式固定证据，及时联系物业、社区居委会介入协调，避免损失扩大。若协商不成需起诉的，应向法院申请委托有资质的机构进行因果关系、修复费用鉴定，尽量不要单方委托鉴定，否则对方不认可的情况下可能需要重新鉴定，增加维权成本。
3. 关于财产损害赔偿的范围，法院一般支持直接损失（如修复费用、鉴定费、保全费等），对于搬家费、房屋空置费、物业费、暖气费等间接损失，主张方需要提供充分的证据证明损失实际发生且与侵权行为存在直接因果关系：比如搬家费需要提供正规发票且能证明是因维修房屋必须搬家产生；房屋空置费需要提供租房合同、租金支付凭证、房屋无法居住的证明等，仅提供同小区网上租金报价的，法院通常不予支持。
4. 若房屋本身存在老旧、质量瑕疵等问题，并不意味着侵权人可以免除责任，只是法院会根据原因力大小适当减轻侵权人的责任比例，侵权人仍需承担与其过错程度相匹配的赔偿责任。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。