承担购房贷款保证责任的开发商能否对预告抵押房屋享有优先受偿权？征和律所结合昌吉(2025)新23民终489号案例实务解读
法律问题
承担了购房贷款阶段性保证责任的开发商，代购房人清偿全部银行贷款后，能否对购房人已办理抵押权预告登记的案涉房屋，在追偿范围内享有优先受偿权？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)新23民终489号生效判决分析：符合法定要件的前提下，承担了担保责任的第三人有权承继债权人对债务人享有的担保物权，对已办理抵押权预告登记且符合优先受偿条件的房屋享有优先受偿权。本案中一审法院以开发商清偿债务后银行债权消灭为由，认定预告抵押登记失效、开发商不享有优先受偿权，属于对担保制度规则的适用错误；二审法院明确：只要案涉房屋已办理建筑物所有权首次登记、不存在预告登记财产不一致或预告登记失效的情形，承担保证责任的开发商即可依据《民法典担保制度解释》的相关规定，主张对预告抵押房屋的优先受偿权。
法律依据
1. 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第三款：民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。
2. 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第十八条：承担了担保责任或者赔偿责任的担保人，在其承担责任的范围内向债务人追偿的，人民法院应予支持。同一债权既有债务人自己提供的物的担保，又有第三人提供的担保，承担了担保责任或者赔偿责任的第三人，主张行使债权人对债务人享有的担保物权的，人民法院应予支持。
3. 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第五十二条第一款：当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。
最新案例
基本事实
2014年，白某某向新疆昌吉市某某房地产开发有限责任公司购买案涉房屋，支付首付款后，与新疆昌吉某某银行股份有限公司签订《个人购房按揭借款合同》，约定白某某以案涉房屋办理抵押权预告登记，开发商为该笔贷款提供阶段性保证。后白某某长期逾期还贷，银行先后从开发商账户扣划保证金及执行款共计295190.40元。2023年，双方就追偿款项达成调解协议并经法院司法确认。后开发商起诉要求确认其对案涉房屋在追偿范围内享有优先受偿权。
争议焦点
承担了保证责任的开发商，能否对白某某已办理抵押权预告登记的案涉房屋在295190.40元范围内享有优先受偿权。
法院观点
法院认为：首先，本案法律事实从民法典施行前持续至施行后，依法适用民法典及相关司法解释的规定；其次，开发商已实际承担保证责任，依法享有对债务人白某某的追偿权；再次，案涉房屋已办理建筑物所有权首次登记，不存在预告登记财产与首次登记财产不一致、预告登记失效的情形（因白某某未办理房屋所有权证导致无法办理正式抵押登记，不属于预告登记权利人怠于行使权利的情形，不产生预告登记失效的法律后果）；最后，开发商作为承担了担保责任的第三人，有权主张行使债权人银行对债务人享有的担保物权。
裁判结果
二审法院判决：一、撤销新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院（2024）新2301民初8793号民事判决；二、新疆昌吉市某某房地产开发有限责任公司有权就位于昌吉市的案涉房屋在295190.40元的范围内折价、拍卖或者变卖所得价款享有优先受偿权。
案例检索信息
案号：(2025)新23民终489号
案由：追偿权纠纷
审理法院：新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院
裁判日期：2025-06-26
征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 对于提供按揭贷款阶段性保证的开发商，在承担保证责任后，不应仅主张普通追偿债权，应同步核实案涉房屋的预告抵押登记状态、建筑物首次登记办理情况，及时起诉主张对抵押财产的优先受偿权，该权利可有效排除债务人的其他普通债权人对案涉房屋的执行分配，大幅提升追偿回款的概率。
- 预告抵押登记失效的法定情形仅为“债权消灭”或“能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记”，如果因购房人拒不配合办理房屋所有权证导致无法办理正式抵押登记的，不属于预告登记权利人怠于行使权利的情形，预告抵押登记持续有效，承担担保责任的第三人仍可主张优先受偿。
- 对于办理按揭贷款的购房人，应严格按照借款合同约定履行还贷义务，逾期还贷不仅会产生逾期罚息、影响个人征信，还可能导致开发商承担保证责任后行使优先受偿权，拍卖变卖案涉房屋清偿债务。
- 追偿权纠纷中，权利人应注意保留承担担保责任的相关凭证（银行扣划回单、执行文书等）、预告抵押登记证明、建筑物首次登记证明等核心证据，避免因证据缺失导致权利无法得到支持。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。