商品房预售中口头约定变更付款期限有效吗？征和律所结合昌吉(2025)新23民终928号案例实务解读
法律问题
商品房预售合同履行过程中，购房人主张与开发商口头协商变更了付款期限，能否以此为由拒绝承担逾期付款的违约责任？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)新23民终928号生效判决分析：商品房预售合同的付款期限属于合同核心条款，若要变更必须满足“双方协商一致”的法定条件，且主张变更的一方需要承担举证责任。如果仅为口头约定，且没有充分证据证明双方确实达成了变更合意，对方又不予认可的，法院不会认定合同已变更，购房人仍需按照原合同约定的时间支付房款，逾期未付的就要承担相应的违约责任。
此外，若合同约定的逾期付款违约金标准过低，不足以弥补开发商的资金占用损失，开发商有权请求法院将违约金调整至全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）水平，法院通常会予以支持。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第五百四十三条：当事人协商一致，可以变更合同。
- 《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
- 《中华人民共和国民法典》第五百八十五条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
- 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
最新案例
基本事实：2020年6月30日，李某甲、李某乙与新疆某某康养置业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买该公司开发的幼儿园房产，总价款1100万元，约定买受人应于2024年3月1日前分期付清全部房款，逾期付款违约金为日万分之0.1。双方后续签订补充协议，约定2020年7月1日起的房屋租金归李某甲、李某乙所有，可用于冲抵房款。2023年3月31日，开发商向李某甲、李某乙交付了房屋。
因李某甲、李某乙仅支付了380万元房款，加上租金冲抵596578.5元后仍欠付大部分房款，开发商诉至法院，要求支付剩余房款及利息损失。一审法院判决李某甲、李某乙支付剩余房款6603421.5元，并将违约金调整为按一年期LPR计算，支持了相应利息。
争议焦点：李某甲主张双方曾口头约定“交房后2年内交清房款”（即2025年3月30日付清），因此其不存在违约行为，不应承担利息损失。
法院观点：李某甲主张双方口头变更了付款期限，但未提交充分证据证明该主张，开发商对此也不予认可，故对其该项主张不予采信。李某甲、李某乙未按原合同约定的2024年3月1日付清房款，已构成违约，应承担违约责任。一审法院将违约金调整为一年期LPR符合法律规定，应予维持。此外，二审中查明一审判决后李某甲又支付了30万元房款，故对欠付本金金额予以相应调减。
裁判结果：二审法院判决维持一审关于利息的判项，撤销一审关于房款本金的判项，改判李某甲、李某乙支付剩余房款6303421.5元，驳回李某甲的全部上诉请求。
案例检索信息
- 案号：(2025)新23民终928号
- 案由：商品房预售合同纠纷
- 审理法院：新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院
- 裁判日期：2025年6月23日
征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 无论是开发商还是购房人，变更商品房买卖合同的核心条款（如付款期限、交房时间、房屋价款、违约责任等），一定要签订书面补充协议，由双方签字盖章确认，切勿仅以口头约定为准。口头约定虽然在法律上并非完全无效，但一旦发生纠纷，举证难度极大，很可能因证据不足而不被法院采信。
- 如果确实因特殊情况只能先达成口头变更合意，一定要注意留存相关证据，比如双方沟通的微信/短信聊天记录、通话录音（需明确对话双方身份、变更的具体内容、双方均同意的表述）、后续实际履行的相关凭证等，形成完整的证据链，才能有效维护自身权益。
- 对于合同约定的违约金标准，双方在签订合同时应当合理约定。如果约定的违约金过低，守约方可以请求法院调增到实际损失水平；如果约定的违约金过高（通常超过实际损失的30%），违约方也可以请求法院适当调低，均以实际损失为基础进行调整。
- 本案中还涉及租金冲抵房款的问题，若双方约定以房屋租金冲抵购房款，应当明确约定租金的计算标准、冲抵的时间、核算方式等内容，避免后续因租金金额、冲抵范围产生争议。
- 诉讼过程中如果当事人有部分履行义务的行为（如支付部分房款），应当及时告知法院并提交相应证据，法院会根据新的事实对判决金额进行调整，避免产生不必要的争议。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。