卖房提成该按什么基数算？抵账房、优惠款要扣吗？征和律所结合博州(2025)新27民终218号案例实务解读
法律问题
房产销售人员主张销售提成时，提成计算基数该如何确定？开发商自行处置的抵账房、公司自售房、房屋销售优惠款，是否应当从提成计算基数中扣除？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)新27民终218号生效判决分析：销售提成的计算核心是“销售人员实际促成交易的房屋对应的实际成交价款”，并非所有列入销售明细的房屋都能计入提成基数，三类款项通常需要扣除：
- 开发商自行以房抵债、未由销售人员参与磋商销售的房屋，对应的房款不属于销售人员的业绩范围，应当从提成基数中扣除；
- 开发商自行销售、销售人员未参与促成交易的房屋，对应房款不应计入提成基数；
- 房屋销售过程中给予购房者的优惠金额，因实际成交价款低于约定价款，提成作为销售劳动报酬，应当以实际成交金额为计算基础，优惠部分应当扣除。
同时，根据“谁主张谁举证”的原则，主张提成的一方需要对自己实际促成的交易范围、双方约定的提成计算方式承担举证责任，若提交的提成明细已明确标注部分房屋的提成归公司或他人，仅以房屋在明细列表内为由主张提成的，难以得到法院支持。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
- 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
最新案例
基本事实
精河县某房地产开发有限责任公司聘请周某为其开发的商贸广场项目销售商铺，双方未签订书面提成协议，口头约定报酬为底薪加销售提成。后双方因提成结算产生争议，周某起诉主张其销售了73套房屋，要求按总房款5‰支付提成10万余元及逾期利息。某公司认可提成比例为3‰，但主张应扣除抵账房、公司自售房、优惠款等多项金额，仅同意支付提成71810元。
争议焦点
案涉销售提成的计算基数应当如何确定？抵账房款、公司自售房款、购房优惠款是否应从计算基数中扣除？
法院观点
二审法院认为，双方均认可的提成明细表可作为定案依据：
- 明细中明确标注提成归“公司”的6套抵账房屋，不属于周某的销售业绩，对应房款324万余元应当扣除；
- 明细中未计入周某提成的4套房屋（公司自售、他人购房），周某未举证证明其参与销售，对应房款162万余元应当扣除；
- 销售提成应以实际成交金额为计算基础，结合行业惯例与公平原则，优惠金额19万余元应当从基数中扣除。
裁判结果
二审法院撤销一审判决，改判精河县某房地产开发有限责任公司于判决生效后五日内向周某支付销售提成71811元，驳回周某的其他诉讼请求。
案例检索信息
- 案号：(2025)新27民终218号
- 案由：合同纠纷
- 审理法院：新疆维吾尔自治区博尔塔拉蒙古自治州中级人民法院
- 裁判日期：2025年6月25日
征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 无论是专职销售人员还是兼职销售承接业务，一定要和委托方签订书面的提成协议，明确约定提成计算基数（特别要明确抵账房、员工房、优惠房款是否计入、如何计入）、提成比例、结算条件、支付时间，避免口头约定导致后续举证困难；
- 销售过程中要注意留存自己参与交易的证据，比如带看记录、与客户的沟通记录、与开发商的对账确认单、加盖公章的提成明细等，不要仅持有未确认的明细清单就贸然起诉；
- 开发商等销售委托方也要完善内部提成管理制度，在提成明细中明确标注每一套房屋的销售归属、优惠金额、是否计入提成基数，避免因约定不明产生不必要的纠纷。
此外，本案中还涉及提成比例的举证规则：主张提成比例高于对方自认标准的一方，需要提供充分证据证明双方有更高比例的约定，否则法院会按对方自认的比例计算。同时若双方未约定提成支付时间，主张逾期付款利息的诉求通常难以得到支持，建议在协议中明确提成的支付节点。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。