以房抵债买的房开发商出具全款收据+备案后能反悔解除吗？征和律所结合阿克苏(2025)新29民终3235号案例实务解读
法律问题
房地产开发企业在以房抵债场景下，与购房者签订商品房买卖合同、出具全款购房收据并办理合同备案后，能否以购房者未实际支付房款、合同解除条件成就为由主张解除合同？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)新29民终3235号生效判决分析：这种情况下开发商无权主张解除商品房买卖合同，核心裁判逻辑有两点： 第一，商品房买卖属于特殊商事交易，房地产开发企业作为专业经营主体，对出具全款收款收据、办理合同备案的法律意义及后果具备完全的认知能力，上述行为在司法实践中会被直接认定为对购房款已付清的正式确认； 第二，案涉购房款系通过以房抵债方式支付，只要抵债合意形成于债务履行期限届满后、不存在欺诈胁迫恶意串通等无效或可撤销情形，抵债行为合法有效，视为购房者已完成付款义务。开发商事后以“收据仅为备案使用”“对抵债不知情”为由反悔，明显违背诚实信用原则，不会得到法院支持。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第一百四十三条：具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。
- 《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
- 《中华人民共和国民法典》第五百六十三条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
最新案例
基本事实
2022年12月，新疆阿克苏某房地产分公司与刘某签订《商品房买卖合同》，约定将温宿县某小区一套住宅以246005元的价格出售给刘某，合同约定2023年7月1日前付清全款，逾期60日未付开发商有权解除合同。合同签订次日，双方便到住建部门办理了合同备案登记，某房地产分公司同时向刘某出具了加盖财务章的全额购房款收据。
经查，案涉房屋实际系周某用于抵偿所欠刘某亲属的借款，属于典型的以房抵债交易。后某房地产分公司以刘某未实际支付购房款、周某无权处分公司财产为由诉至法院，要求解除合同、由刘某支付违约金及律师费，一审法院判决驳回其全部诉讼请求，某房地产分公司不服提起上诉。
争议焦点
房地产开发企业出具全款收据、办理合同备案后，能否以购房者未实际支付房款为由主张解除商品房买卖合同？
法院观点
某房地产分公司作为专业房地产开发主体，明知出具收款收据、办理合同备案的法律后果，仍主动实施上述行为，应视为其对刘某已付清全部购房款的明确认可；案涉以房抵债合意真实，不存在无效或可撤销的法定情形，刘某已通过抵债方式完成付款义务，不存在违约行为，开发商要求解除合同无事实及法律依据。
裁判结果
新疆维吾尔自治区阿克苏地区中级人民法院于2026年1月23日作出(2025)新29民终3235号终审判决：驳回上诉，维持原判，一审、二审诉讼费用全部由某房地产分公司自行承担。
案例检索信息
- 案号：(2025)新29民终3235号
- 案由：房屋买卖合同纠纷
- 审理法院：新疆维吾尔自治区阿克苏地区中级人民法院
- 裁判日期：2026年1月23日
征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 对于接受以房抵债的债权人（购房者）而言，务必完成三个核心动作才能避免后续纠纷：一是必须与开发商直接签订盖有公章的正式商品房买卖合同，不能仅与个人签订抵债协议；二是要求开发商出具加盖财务专用章的正式全款收款收据，有条件的尽量开具正式购房发票；三是第一时间到住建部门办理合同备案登记，同时留存好原债权凭证、抵债协议、沟通记录等全部证据，避免开发商事后反悔。
- 对于房地产开发企业而言，必须严格公章、收据、备案流程的管理：对外出具任何收款凭证、签订合同、办理备案前必须核实交易背景的真实性，不得为了配合第三方抵债随意出具与实际收款情况不符的收据，否则将被视为对付款事实的认可，自行承担不利后果；如果确实存在员工或第三方私自处分公司房产的情况，应当第一时间通过刑事报案、追责相关责任人的方式维权，而不能通过恶意违约起诉购房者的方式转嫁损失。
- 实践中类似以房抵债纠纷中，不少开发商会以“抵债属于个人行为、公司不知情”作为抗辩理由，但法院通常会以“公章具有公示效力，开发商对公章管理不善的后果应自行承担”为由不予支持，因此公章管理是企业风险防控的核心环节。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。