买了已抵押的商品房能退预约款吗？征和律所结合阿克苏(2025)新29民终792号案例实务解读
法律问题
开发商在签订商品房认购协议时故意隐瞒房屋已被抵押的事实，购房人交了定金和首付款后才发现，能不能解除认购协议、要回已付的钱，还能让开发商赔钱吗？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)新29民终792号生效判决解答：答案是肯定的。只要开发商在签认购书的时候隐瞒了房屋抵押的重要事实，购房人不仅有权解除所有预约相关的协议，要求全额退还定金、首付款，还能主张资金占用利息、律师费等合理损失。
很多人误以为认购书就是个“意向书”，签了也不算数，其实不然。只要认购协议里明确了买哪套房、总价多少、什么时候签正式合同，就属于合法有效的预约合同，双方都得遵守诚信原则。房屋有没有抵押直接关系到购房人能不能顺利拿到房子、办下贷款，是买房的核心信息，开发商故意瞒着不说的，就是严重违约，购房人完全有理由拒绝继续交易，并追究对方的违约责任。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第七条：民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。
- 《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第四项：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
- 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》第六条第一款：当事人以认购书、订购书、预定书等形式约定在将来一定期限内订立合同，或者为担保在将来一定期限内订立合同交付了定金，能够确定将来所要订立合同的主体、标的等内容的，人民法院应当认定预约合同成立。
- 《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
真实案例
2024年5月，阿某与某某房产开发公司签订了三份《商品房认购协议》，认购该公司开发的新疆沙雅县某小区的三套房屋，约定了房屋面积、单价、总价等内容，阿某当天支付了2万元定金。几天后，双方又签订了《分期付款购房协议书》，约定了首付款的支付方式，剩余房款通过银行按揭支付，开发商工作人员口头承诺1个月内就能协助办下按揭贷款。协议签订后，阿某又支付了184015元首付款，前后共计支付204015元。
后来阿某发现，早在签订认购协议之前，开发商就已经把案涉房屋抵押给了某某担保公司，但签合同的时候完全没提过这件事。而且开发商也没按承诺协助办理银行贷款，导致阿某的征信材料过期，贷款一直办不下来。阿某提出退房退款，开发商不同意，阿某便起诉到法院，要求解除所有协议、退还已付款项、支付违约金和律师费。开发商反而提起反诉，要求阿某继续履行合同、支付剩余首付款。
法院审理认为，案涉的认购协议和分期付款协议都属于预约合同，开发商在签订协议时隐瞒房屋已抵押的重大事实，违反了诚信原则，构成违约，导致阿某签订正式商品房买卖合同的目的无法实现，因此支持了阿某解除合同、退还房款的诉讼请求，同时判决开发商支付资金占用利息和阿某支出的律师费，驳回了开发商的全部反诉请求。开发商不服一审判决提起上诉，二审法院最终判决驳回上诉，维持原判。
案例检索信息
- 案号：(2025)新29民终792号
- 案由：商品房预约合同纠纷
- 审理法院：新疆维吾尔自治区阿克苏地区中级人民法院
- 裁判日期：2025年6月24日
实务提醒
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 签认购书前一定要查房屋“身份”：买房时不要只听售楼人员的口头介绍，一定要要求开发商出示房屋的不动产登记证明，或者自己到不动产登记中心查询房屋是否存在抵押、查封、预告登记等限制交易的情况，确认房屋权利清晰后再付款。
- 认购书不是“废纸”，违约要担责：不管是认购书、订购书还是意向书，只要写清了房屋基本信息、价款、签约时间等核心内容，就有法律效力。如果是开发商违约（比如隐瞒抵押、一房二卖、逾期不签正式合同等），购房人可以主张退款、赔偿损失；如果是购房人违约，定金可能要不回来，所以签之前一定要考虑清楚。
- 口头承诺要留证据：购房过程中，对于开发商的口头承诺（比如办贷款的时间、解押时间、赠送面积、配套设施等），一定要通过录音、微信聊天记录、书面补充协议等方式固定下来，一旦发生纠纷，这些都是证明对方违约的关键证据。本案中，正是因为阿某留存了和开发商工作人员的通话录音，才证明了开发商隐瞒抵押的事实，最终胜诉。
- 合同里的违约条款要看清：签认购协议的时候，要注意看违约责任的约定，比如违约方要承担哪些费用（律师费、诉讼费、保全费等）。本案中，因为认购协议里明确约定了违约方承担律师费，所以法院支持了阿某的律师费请求，大大降低了购房人的维权成本。
此外，如果遇到开发商隐瞒房屋抵押的情况，建议先和开发商协商退款赔偿，协商不成的，要及时向法院起诉，必要时可以申请财产保全，防止开发商转移财产，确保胜诉后能拿到钱。
本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。