以房抵债的商铺能排除法院强制执行吗？征和律所结合阿克苏(2025)新29民终818号案例实务解读
法律问题
以房抵债取得的登记在开发商名下的商铺，在开发商因金钱债权被强制执行时，案外人能否主张排除执行？具体认定标准是什么？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)新29民终818号生效判决解答：在金钱债权执行中，案外人以通过以房抵债方式取得不动产所有权为由提出执行异议，主张排除强制执行的，需严格符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十八条规定的全部四项要件，缺一不可。具体包括：1. 在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2. 在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3. 已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4. 非因买受人自身原因未办理过户登记。
对于以房抵债的情形，法院会重点审查两个核心要件：一是“合法占有”的真实性，不能仅以租赁合同等孤证认定，需有交房凭证、费用缴纳记录等多份证据形成证据链；二是“价款支付”的真实性，需证明抵债的债权真实合法、本息计算符合法律规定，且双方已就债权与购房款抵销达成明确合意，债权已因抵债而消灭。若上述任一要件不满足，案外人的执行异议将无法得到支持。
法律依据
1. 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2020年修正）第二十八条
金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
- （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
- （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
- （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
- （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
2. 《中华人民共和国民事诉讼法》（2024年修正）第一百七十七条第一款第二项
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
- （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
真实案例
基本事实
新疆某某建设工程有限公司（以下简称建设公司）因与新疆某甲房地产开发有限责任公司（以下简称某甲房产公司）、新疆某甲房地产开发有限责任公司拜城分公司（以下简称某甲拜城分公司）建设工程施工合同纠纷，向新疆拜城县人民法院申请诉前财产保全，法院于2020年7月23日依法查封了某甲拜城分公司开发的位于拜城县某某家园二期的多套商铺，其中包含案涉3号楼某某号商铺。
2024年4月，案外人米某向法院提出执行异议，称：某甲房产公司法定代表人郭某某于2016年向其借款100万元，某甲拜城分公司以商铺提供抵押；因到期无力偿还，双方于2019年12月10日签订商品房买卖合同，约定以借款本息抵付全部购房款215万元，且其已将案涉商铺对外出租，请求解除对案涉商铺的查封。法院经审查作出中止执行的裁定后，建设公司不服，提起申请执行人执行异议之诉。
法院观点
一审法院认为，米某与某甲拜城分公司在查封前签订了合法有效的商品房买卖合同，以借款本息抵付了全部购房款，且已通过出租方式占有商铺，未办理过户系因网签系统更换所致，符合《执行异议复议规定》第二十八条的全部要件，故判决驳回建设公司的诉讼请求。
二审法院新疆维吾尔自治区阿克苏地区中级人民法院经审理认为，适用《执行异议复议规定》第二十八条需同时满足四项要件：
- 1. 关于查封前签订合法有效买卖合同：案涉商品房买卖合同签订于2019年12月10日，早于2020年7月23日的查封时间，且某甲拜城分公司已取得商品房预售许可证，合同合法有效，该要件成立；
- 2. 关于查封前合法占有：米某仅提交了房屋租赁合同，未提供其他实际占有使用的证据予以印证，孤证不足以证明查封前已合法占有案涉商铺，该要件不成立；
- 3. 关于已支付全部价款：米某主张以房抵债，但未提交书面以房抵债协议，仅有无抵押登记的抵押协议，无法证明双方已就债权与购房款抵销达成明确合意、债权已消灭，且借款本金远低于购房款，不足以证明已付清全部价款，该要件不成立；
- 4. 关于非因自身原因未办理过户：案涉商铺未办理过户系因开发商原因及网签系统更换所致，米某不存在过错，该要件成立。
因米某的主张不符合《执行异议复议规定》第二十八条的全部要件，故其不享有排除强制执行的民事权益。
裁判结果
二审法院判决：撤销一审判决，准许执行新疆拜城县某某家园二期3号楼某某号房产及所属土地。
案例检索信息
- 案号：(2025)新29民终818号
- 案由：申请执行人执行异议之诉
- 审理法院：新疆维吾尔自治区阿克苏地区中级人民法院
- 裁判日期：2025年6月25日
实务提醒
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 以房抵债受让人需严格举证28条全部要件，缺一不可。执行异议之诉中，法院对案外人的举证责任要求较高，尤其是以房抵债情形，因存在倒签合同、虚构债权的可能性，法院会从严审查各项要件。若仅持有买卖合同和抵债约定，无法提供占有、价款支付的充分证据，将无法排除执行。
- “合法占有”需形成完整证据链。案外人主张查封前已占有不动产的，除租赁合同外，还需提供交房通知书、钥匙交接记录、物业费/水电费/取暖费缴纳凭证、装修合同、实际使用的照片或经营记录等证据，证明其已实际控制、使用不动产，仅靠孤证难以被采信。
- 以房抵债的“价款支付”需满足三要素：一是债权真实合法，需提供借条、转账凭证、催款记录等证明债权真实存在，且利息计算不超过法定保护上限；二是有明确的抵债合意，需签订书面以房抵债协议，明确约定以债权抵付购房款的具体金额、对应房屋信息；三是债权已因抵债而消灭，开发商需出具购房款收据或发票，双方确认债权债务结清。
- 申请执行人可从三方面抗辩以房抵债执行异议：一是审查买卖合同签订时间，可申请笔迹形成时间鉴定排查倒签风险；二是审查占有证据的真实性，核实费用缴纳、实际使用的时间是否早于查封时间；三是审查抵债债权的真实性，核实债权凭证、转账记录的真实性，利息是否超过法定上限，是否存在虚构债务的情形。
- 需注意区分28条与29条的适用场景：若案涉房屋是用于居住的商品房，且买受人名下无其他用于居住的房屋，可适用《执行异议复议规定》第二十九条的消费者物权期待权规则；若为商铺、写字楼等经营性用房，只能适用第二十八条的一般买受人规则，本案中案涉商铺为经营性用房，故不适用29条的规定。
本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。