商铺消防验收备案晚于租期，承租人还能拒付租金吗？征和律所结合喀什(2025)新31民终4057号案例实务解读
法律问题：商铺消防验收备案晚于租期起算，承租人能否拒付租金？
商铺租赁中，承租人经常会遇到一个现实问题：合同约定的租期已经开始，承租人也进场装修或占有商铺，但后续发现项目的竣工验收备案、消防验收备案时间晚于合同约定的租赁起算日。此时，承租人能不能主张“出租人未交付合法可用商铺”，从而拒付租金？
新疆维吾尔自治区喀什地区中级人民法院在(2025)新31民终4057号租赁合同纠纷二审民事判决中，对这一问题作出了较有代表性的裁判判断：承租人已实际占有商铺，并在合同中确认租赁期限起算时间，且不能证明消防验收备案延迟实际导致商铺无法使用或无法开业的，不能仅以消防验收备案晚于租期为由拒付租金。
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)新31民终4057号生效判决分析：商铺消防验收备案时间晚于租赁合同约定起租日，并不必然导致租赁合同无效，也不当然免除承租人支付租金的义务。
本案中，承租方“某某商贸公司”主张，案涉商铺消防验收备案较晚，出租方“阿某”未先履行交付合法可用租赁物的义务，因此其有权行使先履行抗辩权，不应从2024年1月1日起支付租金。二审法院没有支持这一抗辩，核心理由有三点：
- 第一，合同明确约定租赁期限自2024年1月1日起算。承租方在后续与出租方签订的租赁合同中盖章确认租期、租金标准和付款方式，法院据此认定双方对起租时间已有明确约定。
- 第二，承租方已实际占有商铺并开展装修筹备。承租方自认其自2024年1月1日起取得案涉商铺使用权。对租赁合同而言，实际占有使用是判断交付是否完成的重要事实。
- 第三，承租方未证明消防验收备案延迟造成商铺不能正常使用。法院认为，案涉工程已有五方竣工验收基础，且承租方没有提交有效证据证明商铺存在先天质量缺陷、消防缺陷，或因备案问题导致其无法正常使用及开业。
征和律师事务所认为，本案真正的裁判重点并不在于“消防验收备案是否重要”，而在于：承租人如要以消防、竣工备案等问题拒付租金，必须证明该问题属于出租人应承担的交付瑕疵，并且实际影响了租赁物使用收益。如果承租人已经接收、装修、占有商铺，却不能证明不能使用的原因归责于出租人，法院通常不会支持其拒付全部租金。
法律依据
1.《中华人民共和国民法典》第四百六十五条
依法成立的合同，受法律保护。
依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。
2.《中华人民共和国民法典》第五百零九条
当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。
3.《中华人民共和国民法典》第五百二十六条
当事人互负债务，有先后履行顺序，应当先履行债务一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行请求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行请求。
4.《中华人民共和国民法典》第五百七十七条
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
5.《中华人民共和国民法典》第七百零三条
租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
6.《中华人民共和国民法典》第七百零八条
出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。
7.《中华人民共和国消防法》第十三条
国务院住房和城乡建设主管部门规定应当申请消防验收的建设工程竣工，建设单位应当向住房和城乡建设主管部门申请消防验收。前款规定以外的其他建设工程，建设单位在验收后应当报住房和城乡建设主管部门备案，住房和城乡建设主管部门应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。
最新案例
一、基本事实
出租方阿某与承租方某某商贸公司签订《某某商铺租赁合同》，约定阿某将位于喀什地区英吉沙县某项目的两间商铺出租给某某商贸公司使用，租赁期限为10年，自2024年1月1日起至2033年12月31日止。前五年租金标准为每年60,000元，后续年度租金另有约定。
合同签订后，某某商贸公司未按约支付2024年、2025年租金。阿某遂起诉要求解除合同并支付租金。某某商贸公司抗辩称，案涉商铺消防验收备案晚于合同签订及租期起算时间，出租方未交付合法可用商铺，其不应承担从2024年1月1日起的租金，并反诉要求赔偿损失。
二、争议焦点
本案最大争议在于：案涉商铺竣工验收备案、消防验收备案时间晚于租赁合同约定的起租时间，承租方是否可以据此拒绝支付租金，或将租金起算时间顺延至消防验收备案合格之后？
三、法院观点
二审法院认为，案涉租赁合同系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效。某某商贸公司自认自2024年1月1日起已经取得商铺使用权并开展装修筹备，且在与阿某签订的租赁合同中再次确认租期自2024年1月1日起算。
对于消防验收备案问题，二审法院认为：未通过消防验收备案并不当然影响租赁合同履行，也不能成为承租人拒付租金的法定事由。某某商贸公司未提交有效证据证明商铺存在先天质量瑕疵或消防缺陷，也未证明备案问题实际影响其正常使用和开业。因此，其主张先履行抗辩权缺乏依据。
同时，某某商贸公司主张阿某于2025年6月拆除装修物、实际收回商铺，但未提交证据证明该事实，也未证明其已将商铺返还。法院据此认定，合同解除后，某某商贸公司仍应参照租金标准支付占有使用费。
四、裁判结果
新疆维吾尔自治区喀什地区中级人民法院二审判决：驳回上诉，维持原判。
一审判决主要内容包括：确认双方于2024年4月22日签订的《某某商铺租赁合同》于2025年7月25日解除；某某商贸公司向阿某支付自2024年1月1日起至2025年7月25日止的租金93,863.01元，并支付2025年7月26日至实际返还商铺之日的占有使用费；驳回某某商贸公司的全部反诉请求。
案例检索信息
- 案号：(2025)新31民终4057号
- 案由：租赁合同纠纷
- 审理法院：新疆维吾尔自治区喀什地区中级人民法院
- 裁判日期：2026年1月21日
- 裁判结果：驳回上诉，维持原判
律师提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：商铺租赁纠纷中，“消防验收”“竣工验收备案”“办证许可”等问题确实可能影响合同履行，但是否足以拒付租金，要看证据是否能证明租赁物不符合约定用途、无法实际使用，且责任应归属于出租人。
对承租人而言，签订商铺租赁合同时应重点做好三件事：
- 第一，把交付条件写清楚。如果承租人特别关注消防验收、竣工备案、营业执照办理、行业许可等事项，应在合同中明确约定“以取得相应备案或许可作为起租条件”或“未满足条件租金顺延”。否则，一旦合同写明具体起租日，后续再主张顺延会非常困难。
- 第二，接收商铺时保留书面验收记录。如果商铺存在消防、结构、管线、水电、排烟等问题，应通过交接单、照片、视频、整改函、微信确认等方式固定证据，避免法院认定已经无异议接收。
- 第三，不能只抗辩“不合规”，还要证明“不能用”。法院通常会审查瑕疵是否实际影响使用收益。仅有备案时间较晚，并不等于租赁物当然不能使用，更不等于承租人可以长期占有却不付租金。
对出租人而言，也应注意在合同中明确商铺现状、交付时间、消防责任分配、装修审批义务、逾期付款解除权、返还标准以及占有使用费计算方式。尤其是商铺交付后，如承租人长期拖欠租金，出租人应及时发出催告函或解除通知，避免损失扩大。
征和律所提示，在类似商铺租赁纠纷中，合同解除后承租人是否继续支付费用，关键看是否实际返还商铺。若钥匙、门禁、现场控制权仍在承租人手中，即便合同已经解除，法院仍可能参照原租金标准支持占有使用费。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。