承包农业大棚后租金到底怎么算？实际种植茬数、疫情减免能抵扣吗？征和律所结合和田(2025)新32民终444号案例实务解读

法律问题

农业大棚承包合同履行过程中，承包人欠付租金金额应当如何认定？实际种植茬数、出租人享受的疫情租金减免政策、合同约定的周转资金能否作为抵扣租金的依据？

征和律所解答

征和律师事务所结合(2025)新32民终444号生效判决分析：对于农业承包类合同的租金认定，核心需遵循三个裁判规则：一是租金计算的基数应当以承包人实际履行合同的情况为准，而非仅依据合同约定的承包期限，若租赁物被出租人提前收回，承租人无需支付收回后的租金；二是若出租人就案涉租赁物享受了政府层面的疫情等政策性租金减免，基于公平原则，承租人有权主张对应比例的租金减免；三是合同约定的抵扣、返还款项事项，需满足合同约定的全部前提条件，主张抵扣一方需举证证明已满足条件，否则该抵扣主张难以被法院支持。

法律依据

• 《中华人民共和国民法典》第六条：民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。
• 《中华人民共和国民法典》第四百六十五条：依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。
• 《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
• 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

最新案例

基本事实：2022年7月，和田某农业有限公司（以下简称某农业公司）与包括李某在内的多名股东签订《大棚承包方案》，约定李某承包40座农业大棚，每棚每茬需缴纳8000元“政府收益率”（实质为租金）；公司按每棚1万元标准给予承包人工资周转金，需承包人如实上报工资表后由公司代发，周转金在茬口销售后从应缴费用中抵扣。后某农业公司向法院起诉，主张李某种植3茬大棚，扣除已付5万元，应支付租金91万元及苗款、羊粪款、工资等费用，一审法院支持了某农业公司的租金主张，李某不服提起上诉。

争议焦点：李某欠付的大棚租金金额应当如何认定，具体包括实际种植茬数、某农业公司享受的疫情租金减免是否适用于李某、合同约定的周转金能否抵扣租金三个核心问题。

法院观点：首先，结合证人证言、股东出具的证明、通话记录等证据，可认定李某承包的40座大棚在2023年7月已被某农业公司收回，李某实际仅种植2茬，而非某农业公司主张的3茬；其次，某农业公司已就案涉项目享受了政府出台的2022年疫情期间6个月租金减免政策，基于公平原则，李某2022年种植期间的租金应减免50%；第三，李某提交的证据不足以证明其已按合同约定上报工资表并满足周转金发放条件，且李某与某农业公司法定代表人张某存在合伙种植的情况，工资支付存在混同，对其主张的周转金抵扣租金不予支持。

裁判结果：新疆维吾尔自治区和田地区中级人民法院于2025年6月25日作出终审判决：撤销一审民事判决，改判李某于判决生效后十五日内向和田某农业有限公司支付租金430000元，驳回某农业公司的其他诉讼请求。

案例检索信息

• 案号：(2025)新32民终444号
• 案由：合同纠纷
• 审理法院：新疆维吾尔自治区和田地区中级人民法院
• 裁判日期：2025年6月25日

征和律所提示

征和律师事务所结合多年实务经验提醒：各类承包、租赁类合同履行过程中，当事人需注意以下三点，避免不必要的损失：

• 第一，务必留存合同实际履行的全流程证据，尤其是租赁/承包物交付、提前收回的沟通记录、交接凭证、证人证言等，避免对方仅凭合同约定的期限主张全部费用；
• 第二，若遇疫情、自然灾害等政策性减免情形，要及时核实出租方/发包方是否已享受对应减免政策，可基于公平原则主张同比例减免自身应付的费用，维护自身合法权益；
• 第三，对于合同中约定的抵扣、返还款项、奖励等条款，要严格按照合同约定的条件履行相应义务，留存好履行义务的全部证据（如上报工资表的记录、签收凭证等），避免后续主张权利时因举证不能得不到支持。

本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。