买了商铺没过户被开发商抵押 购房人权利能优先于银行吗？征和律所结合昌吉(2025)新x民终2500号案例实务解读
法律问题
购房人全款购买商铺并实际入住，但因开发商原因未办理过户登记，开发商后续将房屋抵押给银行，此时购房人的权利能否优先于银行的抵押权，要求涤除抵押并办理过户？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)新x民终2500号生效判决分析：符合法定条件的商品房买受人物权期待权，是可以优先于银行设立的抵押权的。根据我国现行法律规定，只要买受人同时满足以下4个要件，其权利就可以排除抵押权的执行：一是在抵押权设立前已经签订合法有效的书面房屋买卖合同；二是在抵押权设立前已经实际合法占有使用房屋；三是已经支付全部购房款，或者按照合同约定支付了部分款项且愿意将剩余价款交付执行；四是未办理过户登记并非买受人自身原因导致。
除此之外，如果银行等抵押权人在办理抵押登记时，未尽到法律规定的审慎审查义务，未实地核查房屋的实际占有状态，导致已售出的房屋被违规抵押的，抵押权的优先性也不应得到保护。本案中魏某某的情况完全符合上述要件，因此二审法院最终改判支持了他的全部诉讼请求。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第二百一十五条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
- 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条：申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。
- 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
- 《中华人民共和国商业银行法》第三十六条第一款：商业银行贷款，借款人应当提供担保。商业银行应当对保证人的偿还能力，抵押物、质物的权属和价值以及实现抵押权、质权的可行性进行严格审查。
最新案例
基本事实
2016年10月，魏某某与新疆某农副产品交易市场公司签订两份《商品房买卖合同》，购买两套商铺，约定2016年11月15日交房，总房款合计218万余元。魏某某通过工程款抵付、支票支付等方式付清全部房款，2016年11月办理了入住手续，签订了物业服务和装修协议，后续还将其中一套商铺作为自己持股公司的注册地址，实际使用房屋，并用扫雪费抵顶了物业费、暖气费等费用。但因开发商税金未缴纳等原因，一直未办理过户登记。2018年11月，开发商将包括案涉两套商铺在内的306套房产抵押给多家银行及信用社，办理了抵押登记。魏某某起诉要求涤除抵押、办理过户，一审法院以魏某某无法证实在抵押前占有房屋、物权期待权在后为由驳回诉请，魏某某提起上诉。
争议焦点
魏某某对案涉商铺享有的权利能否优先于银行的抵押权，是否有权要求涤除抵押登记并办理过户。
法院观点
二审法院认为，魏某某已全额支付购房款，在抵押权设立前已签订合法有效的买卖合同并实际占有使用房屋，未办理过户系开发商原因，魏某某无过错；银行在设立抵押权时未实地查看房屋占有情况，未尽到审慎审查义务，存在过错。魏某某的物权期待权优先于银行的抵押权，有权要求涤除抵押后办理过户。
裁判结果
2026年1月21日，新疆昌吉回族自治州中级人民法院作出终审判决，撤销一审判决，判令开发商及各银行/信用社于30日内注销案涉商铺的抵押登记，开发商在抵押注销后30日内协助魏某某办理产权变更登记，一审诉讼费由开发商承担，二审诉讼费由银行承担。
案例检索信息
- 案号：(2025)新x民终2500号
- 案由：商品房预售合同纠纷
- 审理法院：新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院
- 裁判日期：2026年1月21日
征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 购房无论买住宅还是商铺，一定要在签订合同、支付房款后第一时间督促开发商办理网签备案手续，符合过户条件的尽快申请办理不动产权登记，不要因暂时不用证就拖延，避免开发商将房屋一房二卖、擅自抵押，引发不必要的纠纷。
- 如果购房后短期内确实无法办理过户，一定要妥善留存全部履约证据：包括书面买卖合同、付款凭证（转账记录、收据、发票、抵款协议等）、占有使用房屋的证据（物业服务协议、物业费/水电费/暖气费缴费记录、装修合同、营业执照、租赁协议等），这些是后续主张物权期待权优先的核心依据，一旦缺失很可能面临败诉风险。
- 作为银行等金融机构，办理不动产抵押业务时，不能仅审查不动产登记信息，还要严格按照法律规定对抵押物进行实地核查，确认房屋的实际占有、使用情况，避免出现已售房屋被违规抵押，最终抵押权无法实现的损失。
- 如果遇到所购房屋被开发商擅自抵押的情况，不要盲目自行起诉，建议先咨询专业房产律师，全面梳理证据，确认自身是否符合物权期待权优先的法定条件，再制定针对性的诉讼方案，最大限度维护自身合法权益。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。