买商品房签了欠付房款承诺书能反悔吗？征和律所结合新疆(2025)新民申1771号案例实务解读
法律问题
商品房买受人签署了确认欠付房款的承诺书后，能否以存在未兑现的购房优惠、房屋质量问题为由拒付剩余房款？开发商主张购房款的诉讼时效如何认定？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)新民申1771号生效判决解答：首先，买受人本人签字确认的欠付房款承诺书，只要不存在欺诈、胁迫等可撤销情形，也不违反法律、行政法规的强制性规定，就属于合法有效的民事法律行为，对买受人具有法律约束力，不能随意反悔。其次，买受人主张的购房优惠如果仅在认筹协议等前期文件中有约定，且认筹协议明确约定签订正式购房合同后作废，正式商品房买卖合同、承诺书中均未提及该优惠的，买受人仅以过期的认筹协议主张抵扣房款的，法院不予支持。第三，买受人以房屋质量问题拒付房款的，需要提供充分证据证明房屋存在影响正常居住使用的严重质量问题，且当事人在另案调解过程中为达成和解作出的妥协，不能作为后续诉讼中认定其自认房屋质量不合格的依据。最后，开发商在买受人主张办理不动产权证时提出支付剩余房款的要求，或者在另案诉讼中明确提出买受人欠付房款的抗辩，均构成诉讼时效中断，不会导致主张房款的请求超过诉讼时效。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第一百四十三条：具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。
- 《中华人民共和国民法典》第一百九十五条：有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。
- 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
- 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零七条：在诉讼中，当事人为达成调解协议或者和解协议作出妥协而认可的事实，不得在后续的诉讼中作为对其不利的根据，但法律另有规定或者当事人均同意的除外。
真实案例
基本事实
丁某向新疆某某房地产开发有限公司购买商品房，双方于2020年签订正式《商品房买卖合同》，同日丁某签署《承诺书》，确认欠付购房款70000元，承诺于2020年6月5日前付清，逾期自愿承担违约金10000元。后丁某以双方曾约定“5000元抵20000元”的购房优惠未兑现、房屋暖气不达标存在质量问题、开发商主张房款已过诉讼时效等为由拒付剩余房款，开发商诉至法院后，丁某不服一二审判决，向新疆维吾尔自治区高级人民法院申请再审。
法院观点
新疆高院经审查认为：第一，案涉《承诺书》是丁某真实意思表示，内容明确具体，不属于具有非协商性的格式条款，丁某也未在法定期限内申请撤销，故合法有效，丁某应当按照承诺履行付款义务；丁某主张的购房优惠仅在2017年的认筹协议中有约定，且该认筹协议明确约定签订正式购房合同后作废，正式合同及承诺书中均无优惠抵扣的约定，故对其要求抵扣15000元房款的主张不予支持。第二，开发商在丁某主张办理不动产权证时已提出要求支付剩余房款，且在之前的另案诉讼中明确抗辩丁某欠付房款，均构成诉讼时效中断，本案开发商的诉讼请求未超过诉讼时效。第三，案涉房屋已经竣工验收合格，丁某提交的证据不足以证明房屋存在影响正常居住的严重质量问题，另案中开发商出于和解目的支付暖气改装费的事实，依法不能作为认定房屋质量不合格的依据。第四，丁某主张的换房差价、延期交房损失、租金损失等均无充分证据证明，原审法院未予支持并无不当。
裁判结果
新疆维吾尔自治区高级人民法院于2025年6月26日作出裁定：驳回丁某的再审申请。
案例检索信息
案号：(2025)新民申1771号
案由：商品房销售合同纠纷
审理法院：新疆维吾尔自治区高级人民法院
裁判日期：2025年6月26日
实务提醒
征和律师事务所结合多年实务经验提醒： 1. 购房者在签署商品房买卖合同、付款承诺书等正式书面文件前，务必仔细核对所有核心条款，包括房款总金额、付款时间、违约责任、房屋交付标准等，所有销售人员口头承诺的购房优惠、赠送服务、质量承诺等，一定要要求写入正式合同，不要轻信口头承诺，避免事后发生纠纷时无据可依。 2. 如果收房后发现房屋存在质量问题，要第一时间固定证据，包括拍照录像、向开发商或物业发送书面报修通知、留存沟通记录、必要时委托第三方机构出具检测报告；如果是一般质量问题可以要求开发商承担修复责任，只有达到“严重影响正常居住使用”的程度，才能以此为由拒付房款，同时要注意，另案中对方为了调解作出的妥协，不能作为后续诉讼中对其不利的证据。 3. 不要误以为诉讼时效是固定的三年，权利人只要在时效期间内通过提出履行请求、诉讼、仲裁、另案抗辩等方式主张过权利，就会导致诉讼时效重新计算，义务人以此抗辩的需要核实是否存在时效中断的情形。 4. 如果认为签署的合同、承诺书等文件存在欺诈、胁迫、重大误解等可撤销情形，一定要在法定的撤销权行使期限内（一般是知道或者应当知道撤销事由之日起一年内）向法院起诉申请撤销，超过期限后再主张文件无效或不具有约束力的，法院不会支持。
本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。