欠付租金超30天但保证金可覆盖欠额，出租人有权解除租赁合同吗？征和律所结合西藏(2025)藏民申243号案例实务解读
法律问题
房屋租赁合同中约定承租人逾期支付租金超过30日的，出租人有权解除合同。当承租人欠付租金的金额未超过其缴纳的租赁保证金数额时，出租人行使约定解除权的主张能否得到人民法院支持？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)藏民申243号生效判决分析：即使租赁合同约定的解除条件已经成就，人民法院仍会对解除权的行使进行合理性审查，并非只要条件满足就一律支持解除合同。
具体到房屋租赁合同欠租纠纷中，若承租人逾期付租的时长满足约定解除条件，但欠付租金金额可被租赁保证金完全覆盖，出租人通过抵扣保证金即可足额实现租金收益的，承租人的违约行为尚未达到根本违约、导致合同目的不能实现的程度，人民法院会从维护交易稳定、平衡双方利益、遵循诚实信用原则的角度出发，不支持出租人直接解除合同的主张。
征和律所提示，约定解除权的行使并非完全不受限制，违约情节的轻重、守约方的损失是否可弥补、合同继续履行的可能性，都是法院裁量的核心因素。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款：当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。
- 《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第四项：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
- 《中华人民共和国民法典》第五百零九条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
最新案例
基本事实
拉萨某有限责任公司（以下简称拉萨某公司）与昌都市某有限公司（以下简称昌都某公司）于2020年11月签订《房地产租赁合同》，约定昌都某公司承租拉萨某公司管理的6271.4平方米商用房屋，租期5年，年租金310万元，每年上浮3%；承租人逾期支付租金超过30日的，出租人有权解除合同，保证金不予退还并可主张25%当年度租金的违约金；承租人需缴纳77.5万元租赁保证金，出租人有权以保证金抵扣欠付租金、违约金等费用。
合同履行过程中，昌都某公司多次逾期支付租金，截至2023年9月28日，欠付租金共计56万余元，未超过77.5万元的保证金数额。当日拉萨某公司向昌都某公司发送解除通知，以逾期付租超30日为由主张合同解除。一审法院支持解除合同的诉请，二审法院改判合同继续履行，拉萨某公司不服，向西藏自治区高级人民法院申请再审。
争议焦点
昌都某公司逾期付租超30日已满足约定解除条件，但欠付租金金额低于租赁保证金的，拉萨某公司的合同解除权应否得到支持？
法院观点
西藏自治区高级人民法院经审查认为：
- 昌都某公司逾期付租超30日的违约事实确实存在，约定解除条件已成就，但租赁保证金的核心功能就是担保租金支付、覆盖违约损失，本案起诉时保证金足以覆盖欠付租金，拉萨某公司可通过抵扣保证金足额获得租金收益，其合同主要权利未受到实质性损害，合同目的仍可实现。
- 昌都某公司的违约程度未达到根本违约标准，仅因短期逾期付租就解除合同，超出了合理必要限度，也违背了保证金条款的设置初衷，对承租人显失公平。
- 合同解除是消灭合同关系的最严厉救济方式，本案中昌都某公司已对租赁物进行了修建投入，强行解除合同会导致双方利益失衡，不利于维护交易稳定性。
裁判结果
西藏自治区高级人民法院裁定驳回拉萨某有限责任公司的再审申请。
案例检索信息
- 案号：(2025)藏民申243号
- 案由：房屋租赁合同纠纷
- 审理法院：西藏自治区高级人民法院
- 裁判日期：2025年6月23日
征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 对出租人而言，签订租赁合同时可明确约定保证金抵扣的选择权归属，比如约定“承租人逾期付租的，出租人有权自行决定是否以保证金抵扣欠付租金及相关费用，出租人选择不予抵扣的，仍有权依据合同约定行使解除权”，避免因保证金可覆盖欠租而被认定为无权解除合同；发现承租人欠租后，应及时发送书面催缴通知，留存沟通证据，若承租人经催告后仍不支付租金、也不补足保证金，或后续欠租金额超出保证金范围的，再行使解除权的获支持概率会更高。
- 对承租人而言，若因资金周转困难暂时无法支付租金，应主动与出租人沟通，提出以保证金抵扣欠租的方案并留存协商记录，降低被认定为恶意违约的风险；同时要妥善保管租赁物装修、改建的相关支出凭证，一旦发生合同解除纠纷，可作为法院考量双方利益平衡的依据。
- 关于本案中二审法院未直接处理欠付租金的问题，出租人可在判决生效后，另行主张保证金抵扣后的租金结算、要求承租人补足保证金，若承租人后续仍持续欠租且达到根本违约程度的，可再次提起诉讼主张解除合同，无需担心权利无法救济。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。