租村集体林地改作非农用途致合同无效还要返还土地付占用费吗？征和律所结合西藏(2025)藏民申211号案例实务解读
法律问题
租村集体林地改作非农用途导致租赁合同被认定无效，承租方能否以村委会不享有土地所有权或使用权为由，拒绝返还土地、支付土地占有使用费？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)藏民申211号生效判决解答：承租方的该项抗辩无法得到法院支持，具体理由如下：
第一，村委会对案涉林地享有合法的权利基础。根据我国农村土地承包法的规定，无论是农民集体所有的土地，还是国家所有依法由农民集体使用的农村土地，村集体经济组织或者村民委员会都有权依法发包、出租，具备主张权利的主体资格。本案中，根据国土部门出具的通知及情况说明，案涉30亩集体用地（含案涉12亩林地）已明确划归某村使用，某村民委员会作为村集体的代表，对案涉土地享有合法的使用权及出租权，承租方以“村委会无所有权或使用权”为由拒绝履行义务，缺乏事实和法律依据。
第二，租赁合同无效不影响财产返还及折价补偿的适用。合同被认定无效后，自始不发生法律效力，但并不意味着承租方可以无偿占用土地。根据民法典关于无效民事法律行为的处理规则，行为人因无效合同取得的财产应当予以返还，不能返还的应当折价补偿。本案中，达某实际占用案涉土地多年，还将土地转租给第三人收取租金，获取了实际利益，在合同无效的情况下，其应当向村委会返还土地，并按照约定的租金标准折价支付土地占有使用费。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第一百五十七条：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。
- 《中华人民共和国农村土地承包法》第十三条：农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会发包；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组发包。村集体经济组织或者村民委员会发包的，不得改变村内各集体经济组织农民集体所有的土地的所有权。国家所有依法由农民集体使用的农村土地，由使用该土地的农村集体经济组织、村民委员会或者村民小组发包。
真实案例
基本事实
某村民委员会与达某签订《土地租赁合同》，将划归该村使用的12亩林地出租给达某用于非农建设。后双方因合同履行产生纠纷，此前生效判决已认定案涉土地为林地，双方签订的《土地租赁合同》因存在非法改变林地用途用于非农建设的情形，违反法律强制性规定而无效。
经一审、二审法院审理，判令达某及实际占用土地的原审第三人向某村民委员会返还土地，达某需支付2021年1月至2024年6月的欠付土地占有使用费1229877元，以及自2024年7月起至实际返还土地之日止的土地占有使用费。达某不服二审判决，以某村民委员会对案涉土地无使用权、合同无效后无主张权利的基础为由，向西藏自治区高级人民法院申请再审。
法院观点
西藏自治区高级人民法院再审审查认为：
1. 关于村委会的权利基础：根据国土部门的通知、情况说明及生效判决，可以认定案涉12亩土地属于划归某村使用的集体林地。无论案涉土地所有权是农民集体所有，还是国家所有依法由农民集体使用，某村民委员会都有权依法发包、出租，享有土地使用权，具备主张权利的主体资格。
2. 关于合同无效后的责任承担：案涉《土地租赁合同》因违反法律强制性规定无效，根据民法典第一百五十七条的规定，达某及原审第三人因无效合同占有使用的土地应当返还；达某实际占用土地期间获得的利益，应当以土地占有使用费的形式折价补偿给村委会。
裁判结果
西藏自治区高级人民法院于2025年6月24日作出(2025)藏民申211号民事裁定，驳回达某的再审申请。
案例检索信息
- 案号：(2025)藏民申211号
- 案由：租赁合同纠纷
- 审理法院：西藏自治区高级人民法院
- 裁判日期：2025年6月24日
实务提醒
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 土地租赁前务必核实土地性质与用途限制。租赁农村土地时，承租方应当要求出租方提供土地权属证明、土地规划用途等文件，明确土地是农用地还是建设用地，严禁在耕地、林地等农用地上开展非农建设，否则不仅租赁合同会被认定无效，还可能面临自然资源部门的行政处罚，情节严重的甚至可能构成非法占用农用地罪。
- 切勿抱有“合同无效就不用付钱”的错误认知。很多当事人误以为合同无效后自己就不用支付任何费用，这是典型的法律误区。根据民法典的规定，无效合同的处理原则是“恢复原状”，实际占用土地的一方已经获得了占用利益，该利益无法返还，必须折价补偿，因此仍需支付土地占有使用费，标准通常参照合同约定的租金标准计算。
- 村集体出租土地需严格遵守农用地管理规定。村委会等村集体经济组织出租集体土地时，不得擅自改变农用地用途，确需转为建设用地的，必须依法办理农用地转用审批手续，否则不仅合同无效，相关责任人还可能承担行政责任甚至刑事责任。
- 转租土地需核实权利来源与用途限制。如果是从第三方手中转租土地，一定要核实前手的出租权利是否合法，确认土地性质和允许的用途，必要时可以向自然资源部门查询土地规划信息，避免因前手的违法租赁行为遭受损失。若遇到类似纠纷，建议及时咨询专业律师，固定证据，制定合理的维权或抗辩方案。
本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。