没拿到房产证的商铺买受人能要求占有人搬离吗？征和律所结合洛阳(2025)豫03民终1574号案例实务解读
法律问题
尚未完成不动产权属登记的房屋买受人，是否有权要求无权占有人搬离房屋、排除妨害？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)豫03民终1574号生效判决解答：排除妨害请求权的权利主体并不限于已取得不动产权登记的所有权人，合法占有不动产的权利人同样有权行使该项权利。只要房屋买卖合同合法有效，买受人已实际占有房屋、履行了主要合同义务（如支付购房款、缴纳契税等），即便尚未完成过户登记，也属于对房屋享有合法占有、使用权利的主体，有权针对无权占有房屋的行为人提起排除妨害诉讼。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第二百三十六条：妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。
- 《中华人民共和国民法典》第四百六十二条第一款：占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权依法请求损害赔偿。
真实案例
基本事实：李某从案外人荣某公司处购买洛阳汝阳县瑞丽湾小区8号楼07号商铺，双方签订的《商品房预售合同》已被生效判决认定合法有效，法院另判决荣某公司协助李某办理案涉商铺的不动产权属登记，李某已缴纳房屋契税并实际占有商铺。河某公司因与荣某公司存在电梯工程款纠纷，曾起诉主张对案涉商铺享有优先受偿权，但该主张已被生效判决驳回。2024年5月，河某公司将自有车辆停放在案涉商铺内并私自上锁，阻碍李某正常使用商铺，李某报警未果后提起诉讼，要求河某公司排除妨害并赔偿损失。
法院观点：河南省洛阳市中级人民法院审理认为，河某公司对案涉商铺的优先受偿权主张已被生效判决驳回，其对案涉商铺不享有任何合法权利，停放车辆、上锁的行为无法律依据，属于无权占有。李某作为合法有效的房屋买卖合同买受人，已先行合法占有案涉商铺、缴纳契税，属于合法的占有权利人，有权请求排除妨害。
裁判结果：驳回河某公司的上诉请求，维持一审判决：河某公司需于判决生效后10日内移走案涉商铺内的车辆、解除门锁，不得阻碍李某正常使用；逾期未履行的，需按每月2000元的标准向李某支付商铺占用费至实际履行完毕之日止。
案例检索信息
- 案号：(2025)豫03民终1574号
- 案由：排除妨害纠纷
- 审理法院：河南省洛阳市中级人民法院
- 裁判日期：2025年6月25日
实务提醒
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 购买商品房后无需等待取得不动产权证再维权，只要房屋买卖合同合法有效、已完成房屋交付并实际占有，即可针对无权占有、妨害使用的行为提起排除妨害诉讼，及时止损。
- 名为房屋买卖、实为债权担保的让与担保关系，仅签订《商品房预售合同》、办理网签但未完成抵押登记的，债权人仅享有普通金钱债权，不得私自占有房屋阻碍合法买受人的权利行使，否则将承担侵权责任。
- 遇到他人侵占房屋时，优先通过报警固定侵权事实，同时留存好房屋买卖合同、付款凭证、契税发票、房屋交接记录、占有使用的相关证据，避免因举证不足导致维权受阻。
- 若生效过户判决无法执行，可针对房屋实际占有人另行提起排除妨害诉讼，无需仅局限于执行程序，可通过多途径维护自身合法权益。
本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。