未签书面租房合同是合租还是转租？能要求对方腾房吗？征和律所结合三门峡(2025)豫12民终555号案例实务解读
法律问题
未签订书面房屋租赁合同的情形下，如何区分合租关系与转租关系？一方能否以己方是唯一承租人为由，要求另一方腾退房屋？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)豫12民终555号生效判决分析：司法实践中区分合租与转租，核心看三个核心要件：一是出租方的真实意思表示，即出租方是否认可双方均为承租人，还是仅认可一方为承租人、另一方为次承租人；二是双方的履约行为，是否存在共同出资改造房屋、共同与出租方沟通租赁事宜、共同分担租赁成本的行为；三是双方的约定内容，是否有明确的转租合意、转租期限、转租溢价等转租核心条款。
若双方被认定为合租关系，即均为案涉房屋的共同承租人，双方对租赁物均享有合法的占有、使用、收益权利，在租赁期限内，一方无权单方面要求另一方腾退房屋，仅能依据约定要求欠付租金的一方履行租金支付义务。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
- 《中华人民共和国民法典》第七百零三条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
- 《中华人民共和国民法典》第七百一十六条第一款：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。
- 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
最新案例
基本事实：2021年6月，张某、周某均有意承租灵宝市某商城的门面房，双方协商后约定共同承租，由张某统一向商城缴纳全部租金，周某每年向张某支付20600元（含600元卫生费）。双方共同出资对房屋进行改造，各自占用部分区域经营，2023年底前均无争议。2024年起双方因涨租问题产生矛盾，周某未再支付租金，张某遂以自己是唯一承租人、周某是转租为由起诉，要求周某腾退房屋并支付占有使用费。
争议焦点：张某与周某之间属于合租关系还是转租关系，张某是否有权要求周某腾退房屋。
法院观点：案涉房屋出租方某商城及所属村委会共同出具的证明明确认可双方为合租关系，结合双方共同出资改造房屋、共同使用房屋、多年按约定分担租金的履约事实，张某未提交充分证据证明双方存在转租合意，不足以否定合租关系的成立，故双方均为案涉房屋的共同承租人，张某无权要求周某腾退房屋；周某欠付租金构成违约，应当按约定支付欠付费用。一审程序瑕疵未影响当事人实体权利，不构成严重违法。
裁判结果：驳回张某上诉，维持原判；周某于判决生效后十日内支付张某2024年1月1日至2025年12月31日期间租金40000元及卫生费1200元；驳回张某要求周某腾退房屋的诉讼请求。
案例检索信息
- 案号：(2025)豫12民终555号
- 案由：房屋租赁合同纠纷
- 审理法院：河南省三门峡市中级人民法院
- 裁判日期：2025年6月23日
征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 房屋租赁无论是否为熟人关系，均应当签订书面合同，明确约定租赁性质（合租/转租/整租）、各方权利义务、租金标准、支付期限、房屋使用范围、违约责任等核心条款，避免口头约定引发的举证困难。
- 若确需转租房屋，应当取得出租方的书面同意，留存好出租方签字确认的转租许可、双方的转租合同、租金支付凭证等证据，避免后续被认定为合租或者非法转租，导致自身权益受损。
- 租赁纠纷发生后，应当优先收集出租方的证明、沟通记录、出资凭证、租金支付记录等核心实体证据，仅以轻微程序瑕疵主张推翻实体判决的，大概率不会得到法院支持。
- 无论是合租还是转租关系，均应当按约定履行租金支付义务，欠付租金将构成违约，需承担继续履行、赔偿损失等违约责任。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。