擅自改建包含直管公房的危房要付占有使用费吗？征和律所结合广州(2025)粤01民终7664号案例实务解读

法律问题

擅自参与改建包含直管公房的危房的出资人，未实际占有房屋也未实际取得收益，是否需要向公房管理部门支付占有使用费？直管公房代管部门是否有权以原告身份提起物权保护民事诉讼？

征和律所解答

征和律师事务所结合(2025)粤01民终7664号生效判决分析： 第一，直管公房代管部门具备合法的民事原告主体资格。基于政府授权对直管公房行使产权、租赁、安全管理职责的行政部门，就直管房被侵占、改建的侵权纠纷提起诉讼，属于平等民事主体之间的物权争议，不属于行政诉讼受案范围，有权通过民事诉讼主张权利。 第二，即便出资人未直接占有房屋、未实际收取租金，也可能需要承担占有使用费。只要出资人参与了未经审批的房屋改建，约定以出租收益优先收回投资，实际参与房屋改建过程、享有收益分配优先权，就会被认定为共同侵权人，需要对直管公房的占用损失承担责任。 第三，占有使用费的标准并非当然适用市场租金。法院会结合房屋改建前的状态（如是否为危房、是否具备出租条件）、同地段租金水平、侵权人的过错程度酌情调整；如果房屋改建后合法性未被行政机关确认、直管公房的具体四至范围无法明确的，公房管理部门要求恢复原状、腾空交还房屋的诉请暂不具备可执行性，法院通常不予支持。

法律依据

• 《中华人民共和国民法典》第二百三十八条：侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以依法请求损害赔偿，也可以依法请求承担其他民事责任。
• 《中华人民共和国民法典》第二百三十五条：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。
• 《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第三条：当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。

最新案例

基本事实：广州市某区住建园林局是荔湾区直管公房的代管单位，广州市荔湾区某溪路石路边x号房屋包含389.18平方米直管公房（国家经租房），其余部分为私产。2019年该房屋被鉴定为局部危房后，私产产权人后人张某与吴某签订《合作协议》，约定吴某出资30万元共同改建整栋房屋，房屋出租后的收益优先用于收回吴某的投资成本，合作期限10年。双方在未取得公房管理部门同意、未办理规划审批手续的情况下对房屋进行改建，城管部门曾于2021年向张某出具《责令限期改正通知书》，要求停止违建行为。广州市某区住建园林局因多次沟通无果，于2024年向法院起诉，要求吴某恢复直管公房原状、腾空交还房屋，并支付自2019年起的占有使用费。

争议焦点：1. 广州市某区住建园林局是否具备本案民事原告主体资格？2. 吴某未实际占有房屋、未收取租金，是否需要支付直管公房占有使用费？3. 广州市某区住建园林局要求恢复原状、腾退房屋的诉请能否得到支持？

法院观点：法院审理认为，广州市某区住建园林局作为直管公房的代管单位，有权就物权侵害提起民事诉讼，主体适格；吴某参与共同改建、约定优先享有房屋出租收益、实际控制房屋改建过程，属于共同侵权人，应当支付占有使用费；综合案涉房屋改建前为危房、不具备正常出租条件的实际情况，结合同地段住宅租金参考价，酌情将占有使用费标准调整为12元/平方米/月，计付至一审开庭之日；因案涉房屋改建后的合法性尚未经行政机关确认，直管公房的具体位置、四至范围无法明确，恢复原状及腾退房屋的诉请暂不具备可操作性，不予支持。二审法院认为一审认定事实清楚、适用法律正确，驳回了双方的上诉请求。

裁判结果：判决吴某按照4670.16元/月的标准，向广州市某区住建园林局支付2019年5月23日至2024年7月23日期间的直管公房占有使用费；驳回广州市某区住建园林局的其他诉讼请求；双方上诉均被驳回，维持原判。

案例检索信息

• 案号：(2025)粤01民终7664号
• 案由：物权保护纠纷
• 审理法院：广东省广州市中级人民法院
• 裁判日期：2025年6月25日

征和律所提示

征和律师事务所结合多年实务经验提醒： 对直管公房管理部门而言： 1. 应当定期排查辖区内直管公房的使用状态，发现危房及时履行解危修缮职责，避免因长期怠于管理，被侵权人以“公房无使用价值、管理人无损失”为由抗辩，降低索赔金额。 2. 发现有人擅自改建、侵占直管公房的，第一时间固定侵权证据，通过现场张贴通知、函告、谈话笔录等方式明确实际控制人、出资人身份，同步委托测绘机构固定公房的四至范围、面积，避免后续因范围不明无法主张腾退、恢复原状。 3. 主张占有使用费时，应当提交同地段同类房屋的租金标准证据、侵权人开始占用房屋的时间证据，同时保留多次催告维权的记录，避免对方提出诉讼时效抗辩。 对拟参与老旧房屋改建的出资人而言： 1. 改建前务必核实房屋的完整权属情况，确认是否存在直管公房、共有产权、他项权利等情形，必须取得全部产权人或管理人的书面同意，避免因擅自改建构成侵权，承担赔偿责任。 2. 即便是危房改建，也必须办理合法的规划、施工审批手续，不得擅自改变房屋的结构、层数、使用性质，否则不仅可能被认定为违章建筑面临拆除，还需对权利人的损失承担赔偿责任。 3. 即便合作协议约定由合作对方承担权属瑕疵、审批不合格的全部责任，该约定也不能对抗善意的物权权利人，出资人仍可能被追究连带责任，承担责任后可另行向合作方或其继承人追偿。 另外需要注意，诉讼时效抗辩应当在一审期间提出，二审才提出的，除非有新的证据证明时效届满，否则法院不予支持，当事人应诉时应当及时行使抗辩权利。

本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。