租地给村集体仅约定“抽田就终止”没写租期能随时要回吗？征和律所结合昆明(2025)云01民终5331号案例实务解读
法律问题
土地经营权出租合同中仅约定“抽田时协议终止”，未明确具体租赁期限的，是否属于不定期租赁？出租方能否起诉要求解除合同、收回土地？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)云01民终5331号生效判决解答：
首先，判断土地经营权出租合同是否属于不定期租赁，核心在于双方是否对租赁期限作出明确、可执行的约定。如果合同中仅约定了模糊的终止条件，且双方对条件的理解存在争议，也无明确时间节点的，属于租赁期限约定不明，依法应视为不定期租赁。本案中“抽田终止”的约定，双方对“抽田”的含义解释不一，也没有明确的土地调整时间，因此属于约定不明的情形。
其次，对于不定期租赁，当事人有权随时解除合同，但应当在合理期限之前通知对方，给承租方必要的腾退准备时间。如果出租方直接通过起诉的方式主张解除合同，法院确认解除的，合同自起诉状副本送达对方时解除，无需另行提前通知。
最后，关于村集体提出的“租地协议与占地处理协议互为因果、漏列实际耕种人”的主张，根据合同相对性原则，两份协议属于独立的合同关系，法院仅审理原告起诉的租地协议纠纷，不属于遗漏当事人，程序合法。如果相关方对土地权益有争议，可另案主张权利。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第七百三十条：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。
- 《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款：当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。
- 《中华人民共和国农村土地承包法》第三十六条：承包方可以自主决定依法采取出租（转包）、入股或者其他方式向他人流转土地经营权，并向发包方备案。
真实案例
2009年，因建设小学占用村民王某的承包地，某某小组、某某居委会与陶某签订《租地协议》，约定租用陶某名下1195平方米的承包田给王某户耕种，年租金2150元，每年4月30日前付清；如抽田另补给陶某，集体需提前3个月告知，协议同时终止。
协议签订后，村集体将案涉土地交给王某户耕种，多年来一直按约支付租金。王某去世后，其家属将案涉土地转租给第三方使用，第三方在土地上搭建了大棚、临时看守房，还挖了蓄水塘。
2024年，陶某因租金等问题与村集体产生矛盾，协商未果后诉至法院，要求解除租地协议、支付2024年3月至2025年3月的租金2150元、恢复土地原状等。一审中，村集体辩称租地协议与王某的占地处理协议互为因果，解除协议应通知王某家属参加诉讼，否则程序违法。
法院观点：案涉《租地协议》中约定的“抽田终止”条款，双方对“抽田”的解释不一致，且无明确的时间节点，属于租赁期限约定不明，应视为不定期租赁，陶某有权随时解除合同。合同自起诉状副本送达村小组之日（2024年11月28日）解除。合同解除后，村集体应当支付欠付租金，将土地恢复原状后返还陶某。关于村集体提出的两份协议关联、漏列当事人的主张，因两份协议属于独立的法律关系，本案审理的是租地协议纠纷，不属于遗漏当事人，程序合法。
裁判结果：一审判决案涉土地经营权出租合同于2024年11月28日解除，某某小组、某某居委会支付陶某欠付租金2150元，于判决生效后30日内将土地恢复原状并返还陶某；昆明中院二审驳回上诉，维持原判。
案例检索信息
- 案号：(2025)云01民终5331号
- 案由：土地经营权出租合同纠纷
- 审理法院：云南省昆明市中级人民法院
- 裁判日期：2025年6月23日
实务提醒
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 第一，签订土地经营权流转协议时，务必明确约定租赁期限、终止条件、解除程序等核心条款，避免使用“抽田终止”“政策调整终止”等模糊表述，防止后续因期限问题产生争议。如果约定终止条件，一定要明确条件的具体含义、触发方式，最好同时约定最长租赁期限。
- 第二，对于已经形成的不定期租赁，出租方如果要收回土地，应当提前合理期限通知承租方，给承租方留出腾退、处理地上附着物的时间；如果协商不成需要起诉的，要准备好土地承包经营权证、租地协议、租金支付记录、土地现状照片等证据，确保诉求得到法院支持。
- 第三，涉及多份关联协议的，应当尽量在同一份协议中明确各方权利义务，或者在协议中注明各协议之间的关联关系，避免因合同相对性导致维权受阻。如果认为案件处理结果与第三方有利害关系，应当及时向法院申请追加第三人参加诉讼，避免后续出现执行难题。
- 第四，土地承租方在租赁土地期间，不得擅自改变土地的农业用途，搭建临时建筑、挖塘等行为要符合相关规定，否则不仅出租方有权要求恢复原状，还可能面临农业农村部门、自然资源部门的行政处罚。
本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。