租客违约提前退租房东主张40余万赔偿仅获2万多？征和律所结合昆明(2025)云01民终5419号案例实务解读
法律问题
房屋租赁合同因承租人违约提前解除后，出租人主张的返还减免租金、长期场地占用损失、高额违约金能否全部得到法院支持？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)云01民终5419号生效判决解答：
很多出租方遇到租客提前违约退租时，往往会觉得“合同写了的赔偿都该赔”，但实际上法院会结合公平原则、减损规则、违约金调整规则等综合认定赔偿金额，并非完全按照合同约定或出租方单方主张来判。结合本案判决来看，以下三类主张很可能不会被全额支持：
- 超出合理期限的场地占用损失：如果租客已经明确告知出租方可以自行招商出租，且合同也约定了出租方有权收回场地的，出租方有义务及时采取措施防止损失扩大，超出合理撤场期限的占用损失，法院一般不会支持。
- 无明确约定且无充分证据的返还减免租金请求：如果合同中没有明确约定“违约方需退还已享受的租金减免”，且出租方无法举证证明减免的实际产生及对应依据的，该项请求难以得到支持。
- 过分高于实际损失的违约金：即便合同约定了高额违约金，只要违约方提出（或法院主动审查）违约金过高，法院会结合实际损失、合同履行情况、过错程度等酌情调低。
法律依据
1. 《中华人民共和国民法典》第五百八十五条
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
2. 《中华人民共和国民法典》第五百九十一条第一款
当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。
3. 《中华人民共和国民法典》第六条
民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。
真实案例
基本事实
2023年5月31日，昆明某某公司（出租方）与陶某某（承租方）签订《云南分公司及昆明XX店招商合同（2023版）》，约定将昆明市某商场内的场地出租给陶某某经营使用，租赁面积448.72㎡，租期自2023年4月30日至2025年7月31日，租金为2.84元/㎡/日，物业管理费为1.10元/㎡/日，同时约定了保证金、违约责任等内容。
合同履行过程中，陶某某因欠付物业费、市场管理费等费用，昆明某某公司向其送达律师函，告知合同于2023年11月26日解除。陶某某回函确认欠付费用金额，同时明确告知昆明某某公司可自行招商出租场地，样品可一并处理。后昆明某某公司于2024年5月将案涉场地出租给案外人。
昆明某某公司起诉要求陶某某支付欠付物业费等72898元及滞纳金、2023年11月27日至2024年5月30日的场地占用损失、返还减免租金268889.96元、违约金76461.89元、律师费5000元等，各项诉求合计40余万元。
法院观点
- 关于保证金冲抵：合同同时约定了违约不退保证金和60天租金违约金，属于对同一违约行为的重复约定，有违公平原则，故陶某某缴纳的60000元保证金应用于冲抵欠付费用。
- 关于场地占用损失：陶某某已明确告知出租方可自行招商出租，且合同约定出租方有权在承租方超期撤场时收回场地，昆明某某公司未积极采取措施防止损失扩大，仅支持5天合理撤场期的占用损失共计6371.83元。
- 关于返还减免租金：合同中无明确约定，且昆明某某公司未举证证明租金减免的实际产生，故不予支持。
- 关于违约金调整：合同约定的违约金过分高于实际损失，结合陶某某的违约情形、昆明某某公司的实际损失等情况，酌情将违约金调整为3000元。
裁判结果
一审法院判决：确认双方合同于2023年11月26日解除；陶某某支付昆明某某公司物业费、市场管理费、滞纳金共计12898元及相应滞纳金（按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的2倍计算）、场地占用损失6371.83元、违约金3000元、律师费5000元；驳回昆明某某公司的其他诉讼请求。
二审法院审理后认为一审判决认定事实清楚、适用法律正确，判决驳回上诉，维持原判。
案例检索信息
- 案号：(2025)云01民终5419号
- 案由：房屋租赁合同纠纷
- 审理法院：云南省昆明市中级人民法院
- 裁判日期：2025年6月24日
实务提醒
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
房屋租赁合同履行过程中，无论是出租方还是承租方，都要注意防范违约风险，遇到纠纷时也要依法维护自身权益，避免产生不必要的损失：
给出租方的建议
- 合同条款要明确可落地：如果设置了租金减免、装修期优惠等政策，一定要在合同中明确约定“如承租人违约提前解除合同，需全额/按比例退还已享受的减免优惠”，同时留存好减免核算的相关凭证，避免后续主张无据。
- 及时履行减损义务：承租人违约提前退租后，要及时发函要求对方在合理期限内完成撤场，逾期不撤的要及时收回场地、启动招商，不能放任场地空置，否则扩大部分的损失法院不会支持。如果因为收回场地产生了合理费用，可以要求违约方承担。
- 违约金约定要合理：约定违约金时尽量与实际损失匹配，不要盲目约定过高的违约金，否则不仅可能被法院调低，还会因为诉求金额过高多承担诉讼费，得不偿失。
给承租方的建议
- 提前退租要留存证据：如果确实因经营问题需要提前解除合同，一定要以书面形式告知出租方，明确说明同意出租方自行招商处置场地，同时保留好送达证据，避免后续被主张高额的场地占用损失。
- 违约金过高可申请调整：如果被起诉主张高额违约金，要积极应诉，提出违约金过高的抗辩，请求法院结合实际损失进行调整，不要缺席判决放弃自身权利。
此外，关于保证金的约定，建议双方在合同中明确保证金的性质、抵扣规则以及与违约金的适用关系，避免后续产生争议。如果遇到复杂的租赁合同纠纷，建议及时咨询专业律师，制定合理的维权方案。
本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。